האתר בשלבי הרצה
תמונה איתכם ובשבילכם. לא חותמים לפני שמתייעצים !

תפריט מידע לדייר

התייעצו איתנו:

במידה ויש מסמכים שברצונכם לצרף לפניה. ניתן לצרף עד 5 מסמכים בגודל של עד 2MB מסוג PDF או תמונות JPG

עקבו אחרינו בפייסבוק:

הנחיות לבחירת יזם/קבלן בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית

קיימת חשיבות כי טרם מועד ההתקשרות עם יזם/קבלן תהא נציגות נבחרת לבניין בו עתיד להתקיים הפרויקט מסוג התחדשות עירונית כמו גם עורך דין נבחר המלווה את בעלי הזכויות בפרויקט.

התקשרות הוגנת עם בעלי המקצוע, יזם או חברה מנהלת, חשובה לתהליך. התקשרות הוגנת מגינה על בעלי הדירות מפני פגיעה בזכויות של בעלי הדירות ובתמורה ומבטיחה את קיום הפרויקט על הצד הטוב ביותר.          

להלן המלצות כלליות וקווים מנחים לבחירת יזם/קבלן לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית. יש לשים לב כי קיימות דרישות שונות לסיווגים של יזמים/קבלנים והנושא נקבע בהתאם להיקף הבניה בפרויקט ועיקר האבחנה תהא בין פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) לבין פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ופרויקטים מסוג פינוי בינוי ובכלל זה גם לעניין היקף הבניה מסגרת הפרויקט. רשימה זו הינה רשימה של תנאים מצטברים, אולם היא מהווה רשימה פתוחה אשר בעלי הזכויות רשאים להוסיף ולהתאים אותה לדרישותיהם ולאופי הפרויקט. 

מומלץ כי עורך הדין של  בעלי הזכויות ינהל בשיתוף עם  בעלי הזכויות את הליך המיכרוז, הבחירה וההתקשרות עם היזם ו/או נותן שרות אחר. 

תנאי סף מומלצים לבחירת קבלן/יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית:

התנאים המומלצים שלהלן מהווים תנאים מצטברים אלא אם נרשם אחרת:

  1. הקבלן / יזם וכל אחד מיחידי השותפות (במידה והתאגד כשותפות) חייבים להיות תושבי ישראל.

במידה ומדובר בקבלן /יזם המאוגד כחברה על החברה להיות רשומה כדין ברשם החברות, ולחברה אין חובות לרשם החברות ו/או לא הוכרזה על ידי רשם החברות כחברה מפרת חוק.

  1. ככל ונבחר קבלן עליו להיות רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות תשכ"ט -1969 והתקנות, הצווים הכללים שעל פיו, בהיקף ובסיווג מתאימים בענפים ובעבודות הנדרשים לצורך ביצוע העבודות נשוא הפרויקט, על כל חלקיהן.
  1. הקבלן/יזם, ביצע והשלים פרויקטים אשר כללו עבודות קבלניות קודמות אשר ניתן בעניינן טופס- 4 (אכלוס) וטופס -5 , חמש השנים שקדמו למועד זה והשלים בניית 70 יחידות דיור (לפחות בשני פרויקטים ).
  1. הקבלן/יזם הינו בעל ידע, כלים ומיומנות לביצוע/ייזום פרויקטים מסוג עבודות חיזוק הבניין (במידה ומדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1) או לחילופין ביצוע/ייזום בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש (במידה ומדובר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי) וזאת בהתאם לאופי הפרויקט העתיד לחול בקרקע של בעלי הזכויות.
  1. בנוסף, קבלן/יזם ביצע והשלים שני פרויקטים מסוג עבודות חיזוק הבניין (במידה ומדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1) או לחילופין ביצוע/ייזום בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש (במידה ומדובר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי) וזאת בהתאם לאופי הפרויקט העתיד לחול בקרקע של בעלי הזכויות.
  1. על הקבלן/יזם להציג בפני הנציגות רשימת פרויקטים מפורטת לרבות צירוף פרטי נציגויות הדיירים ובכלל זה מספרי הטלפון שלהם לצורך קבלת המלצות קונקרטיות על ביצוע הפרויקט והתנהלותו של הקבלן/יזם ובעלי המקצוע מטעמו לאורך התהליך וביצוע הפרויקט.
  1. במידה ומדובר באדם פרטי המהווה את הקבלן/יזם התנאי הינו כי לא הורשע בעבר בעבירה פלילית מסוג עוון או פשע, זולת אם חלפה תקופת ההתיישנות לפי חוק המרשם הפלילי ותקנות השבים, התשמ"א – 1981. במידה ומדובר בשותפות על כל אחד מיחידי הקבלן/יזם להוכיח כי לא הורשע בעבר בעבירה פלילית מסוג עוון או פשע, זולת אם חלפה תקופת ההתיישנות לפי חוק המרשם הפלילי ותקנות השבים, התשמ"א – 1981. במידה ומדובר בחברה אזי על המנהל הכללי שלה ובעלי זכויות החתימה שלה להוכיח כי לא הורשעו בעבר בעבירה פלילית מסוג עוון או פשע, זולת אם חלפה תקופת ההתיישנות לפי חוק המרשם הפלילי ותקנות השבים, התשמ"א- 1981.
  1. על הקבלן/יזם להציג אישור על איתנות פיננסית מאת מוסד בנקאי מוכר המציג מקורות מימון בהיקף כספי כולל של לפחות 3,000,000 ₪ (שלושה מיליון שקלים חדשים) בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 הכולל בניין אחד בלבד, כאשר ההיקף הכספי המוכח בפרויקט יחיד יהיה בסך 2,000,000 ₪ נזיל בבנק אשר יוכח וכן בנוסף 1,000,000 מיליון ₪ נוספים במסגרת אשראי בנקאי בלתי מנוצל וזאת בנוסף להצהרת רו"ח בדבר היקף עסקאות וצפי הכנסות.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פרויקטים מסוג פינוי בינוי על הקבלן יזם להציג אישור על איתנות פיננסית מאת מוסד בנקאי מוכר המציג מקורות מימון בהיקף כספי אשר נגזר ממספר הדירות אשר עתיד הקבלן/יזם לבנות במסגרת הפרויקט בכפולה של כ- 700,000 ₪ ליחידת דיור (להלן: "כלל הדירות") כאשר הקבלן /יזם מציג מקורות מימון בהיקף כספי מוכח בפרויקט בשיעור של כ- 30% מסך כלל הדירות וכן 70% נוספים מכלל הדירות במסגרת אשרי בנקאי בלתי מנוצל וזאת בנוסף להצהרת רו"ח בדבר היקף עסקאות וצפי הכנסות.

  1. על הקבלן/יזם לפרט את צוות היועצים שלו ובכלל זה אדריכלים, מתכננים, מהנדסים, מודדים, יועץ מעליות, יועצי מיסים, יועצי תנועה, שמאים ועוד, כאשר עליו לפרט את ניסיונם אשר לא יפחת ממתן שרות לשלושה פרויקטים, רמת המקצועיות והמיומנות בפרויקטים מהסוג המבוצע במסגרת הפרויקט הקונקרטי.
  1. על הקבלן/יזם לפרט את צוות העובדים שלו ואת ניסיונם בפרויקטים דומים לזה אליו הוא מיועד לבצע את הפרויקט ולהתחייב כי לאורך כל התהליך יעסיק עובדים ופועלים בהתאם להוראות הדין, כאשר הם בעלי רמה מקצועית גבוהה ובכלל זה העסקת מנהל עבודה מוסמך בעל רישיון, ניסיון ומיומנות מתאימים שיהיה נוכח בבניין בכל תקופת ביצוע העבודות.
  1. יש לוודא כי הקבלן / יזם יישא בעלויות שכ"ט עורך דינם לרבות שכרם של אנשי המקצוע מטעם בעלי הזכויות ( לדוגמה- מפקח, שמאי, יועץ ביטוח וכדומה) של בעלי הזכויות בפרויקט וזאת בהתאם לחוזה ההתקשרות של הנציגות או בעלי הזכויות עם עורך דינם בפרויקט.
  1. לעיריית רמת גן קיימת כיום מדיניות באשר לתוספת הניתנת להרחבת גודל הדירות ולכן התמורה מהסוג הזה יכול ותהא כמעט דומה מאוד בין היזמים/קבלנים השונים ויהווה הבסיס למשא ומתן בין היזם/קבלן לבעלי הזכויות . אולם, תוספות כגון מחסנים, חניות, קומת הדירה החדשה (רלוונטי לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) ושדרוגים פנימיים יכול ויהיו שונים מקבלן/יזם לקבלן/יזם ויש לנהל משא ומתן בגינם. יש לבקש מהקבלן/יזם להציג מפרט טכני עקרוני.
  1. בכל הצעה של קבלן / יזם לביצוע פרויקט חייבת להיות התייחסות לערבויות הניתנות לבעלי הזכויות בתקופת ביצוע הפרויקט. ההצעה חייבת לכלול את הערבויות הבאות:
  • ערבות במתכונת חוק המכר בשווי הדירה החדשה (מתייחסת לפרויקט מסוג תמ"א 38/2 או פרויקט פינוי בינוי) או ערבות בנקאית אוטונומית בסך עבודות החיזוק והשיפוץ, כאשר סך הערבות יקבע בהתאם לדו"ח 0 של הבנק המלווה את הפרויקט (מתייחס לפרויקט מסוג תמ"א 38/1). בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 ייתכן והקבלן/יזם לא יקבל ליווי בנקאי לפרויקט ואז על עורכי הדין המייצגים את בעלי הזכויות לקבל ערבות בנקאית אוטונומית ולהגביל את קצב מכירת הדירות בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט.
  • ערבות להבטחת תשלום דמי שכר הדירה לתקופת הבנייה (מתייחסת לפרויקט בו הדיירים מפונים מדירתם בתקופת הבנייה).
  • ערבות לתשלום היטלי השבחה.
  • ערבות לצורך תשלומי מיסים לרשות המיסים – מיסוי מקרקעין.
  1. יש לעגן בחוזה עם הקבלן/יזם את נקודות ההתנתקות מהחוזה עמו. פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, על כלל סוגיהן, מתנהלים על פני תקופה של מספר שנים ולכן יש לבדוק כבר בשלב הראשוני מהן נקודות ה"יציאה" מהחוזה. אנו ממליצים, כי בכל מקרה יש לעגן, כי ככל ולא הונפק היתר בנייה תוך תקופה של 18 חודשים שבתוכם יקבעו ארבעה אבני דרך להתקדמות הפרויקט (אישור התכנית על ידי הנציגות, אישור התכנית על ידי האסיפה הכללית, הגשת התכנית לוועדה לתכנון ובנייה רמת גן, אישור התכנית המתוקנת בהתאם לדרישות הוועדה המקומית על ידי האסיפה הכללית) וזאת מיום חתימת 80% מבעלי הזכויות. ככל ולא התקיים התנאי יהיו רשאים בעלי הזכויות להאריך לתקופה קצובה את ההתקשרות ו/או לסיים את ההתקשרות עם הקבלן /יזם.
  1. על היזם/קבלן להתחייב כי בעלי הזכויות לא יישאו בכל עלות לביצוע הפרויקט וכי העסקה תוגדר כעסקת נטו.
  1. קיימת חשיבות לבקש מהקבלן/יזם התחייבות ללוח זמנים לביצוע הפרויקט על מנת להבין את התהליך והתקופה הנחוצה לו לסיים את התהליך ולקבל התחייבות חוזית לכך בגוף החוזה.

מאחלים לכם בהצלחה בתהליך.

להורדת טופס תנאי סף ליזם לחצו כאן

Open chat
שלום,
כיצד אוכל לעזור ?