הנחיות לבחירת מפקח לליווי ופיקוח בעלי דירות  בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית

בבניין בו עתיד להתקיים פרויקט מסוג התחדשות עירונית קיימת חשיבות כי טרם מועד חתימת החוזה עם היזם/קבלן, ולאחר מינוי נציגות נבחרת של בעלי הזכויות ולאחר מינוי עורך דין מטעם הדיירים, על הנציגות לבחור מפקח אשר ילווה את בעלי הזכויות בכל הקשור בפיקוח על המפרט הטכני ועל הבנייה בפועל של הפרויקט, ולוודא שהעבודות מתבצעות בהתאם לתכנון ובאופן הטוב ביותר.

התקשרות הוגנת עם בעלי המקצוע חשובה לתהליך, ויש בה כלי מגן על בעלי הדירות מפני פגיעה בזכויותיהם ובתמורה, ומבטיחה את קיום הפרויקט על הצד הטוב ביותר.

להלן המלצות כלליות וקווים מנחים לבחירת מפקח שייצג את בעלי הדירות בפרויקט. רשימה זו הינה רשימה של תנאים מצטברים, אולם היא מהווה רשימה פתוחה אשר בעלי הזכויות רשאים להוסיף ו/או לגרוע ממנה, ולהתאים אותה לדרישותיהם ולאופי הפרויקט. 

נוסח פניה לקבלת הצעה

פנייה לקבלת הצעות לפיקוח מטעם בעלי זכויות בפרויקט תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי

בעל הנכסים בבניין שכתובתו _______, מספרי בתים: ______, הידועים גם בתור גוש ______, חלקה ________ פונים בזאת לקבלת הצעות לשירותי ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38 על המקרקעין האמורים לעיל.

הפנייה נעשית באמצעות נציגות הבניין שחבריה הם:

הנציגות מונתה על ידי הדיירים באסיפה מתאריך _________.

הדיירים שהשתתפו באסיפה זו מהווים _____ %  מבעלי הדירות בבניין.

פרוטוקול אסיפת הדיירים בה נבחרה הנציגות מצורף כנספח 1 למסמך זה.

מהות תפקידו של המפקח בעסקה של התחדשות עירונית:

תנאי סף מומלצים לבחירת מפקח בפרויקטים של התחדשות עירונית:

התנאים שלהלן מהווים תנאים מצטברים אלא אם נרשם אחרת:

1. רשאי להגיש מועמדות מפקח אשר יעניק את השירותים, ומתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. ההצעה תוגש שמית על ידי אישיות ספציפית וכל האסמכתאות יהיו שמיות על שם אותו מפקח ספציפי אליו מתייחסות הדרישות או מספר מפקחים מאותו משרד. 

2. המפקח חייב להיות תושב מדינת ישראל ועוסק מורשה או תאגיד רשום כדין בישראל. גופים המרכיבים תאגיד לא יכולים להשתתף בנפרד, וכן לא תותר הגשת הצעה על ידי גופים שהתאגדו במיוחד. 

3. אם המציע הינו חברה או שותפות – עליו להוכיח כי אינו חייב בחובות אגרה שנתית עבור השנים שקדמו לשנה בה הא מתקשר עם בעלי הזכויות.

4. אם צורת ההתאגדות היא באמצעות חברה – עליו להוכיח כי אינה מוגדרת כ"חברה מפרה" ואינה בהתראה לפני רישום כ"חברה מפרה". בסעיף זה – "חברה מפרה" הינה חברה או חברת חוץ אשר רשם החברות רשם אותה במרשם החברות כחברה מפרת חוק לפי סעיף 362א' לחוק החברות.

5. במהלך 5 (חמש) השנים שקדמו למועד ההתקשרות עם המפקח, סיפק המפקח שירותי ניהול וליווי פרויקטים הנדסיים בתחום הבנייה למגורים, הכוללים מתן שירותים, לפחות משלב הכנת כתבי כמויות ועד למסירה הסופית וזאת לפחות בעבור 10 פרויקטים למגורים, כאשר ב-2 (שניים) מהפרויקטים שימש כמפקח צמוד בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 או פינוי בינוי והכול בהתאם לאופי הפרויקט. 

6. על המפקח להיות בעל תואר מהנדס אזרחי ו/או אדריכל ממוסד אקדמי מוכר הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים ו/או הנדסאי בנייה בעל תעודה ממוסד אקדמי מוכר.

7. על המפקח להיות בעל תעודת מפקח על הבניה.

8. למפקח ימונה מ"מ קבוע אשר עומד בתנאי הסף של סעיף זה, להחלפתו בכל עת. 

9. על המפקח להצהיר כי אינו מצוי בניגוד עניינים בכל שלב התקשרותו.

10. על המפקח להיות זמין למתן ליווי שוטף ורציף לנציגות הבית המשותף ו/או לבעלי הזכויות, בכל הקשור לפרויקט. 

על המציע למסור בהצעתו פרטים ונתונים לגבי הנושאים הבאים:

11. שם המפקח, משרד הפיקוח, תאריך הקמה, מס' מפקחים מועסקים ותחום מומחיות משרד הפיקוח.

12. פירוט לגבי אופי הפרויקטים בהתחדשות עירונית בהם פיקח, לרבות: שם הפרויקט, מספר יחידות דיור, מצב סטטוטורי של הפרויקט, שנת התחלה, שנת סיום.

13. פירוט לגבי כוח האדם שיטפל מטעם משרד המפקח בפרויקט ובכלל זה פרטי המפקח וניסיונו. מובהר, כי המציע יידרש להתחייב כי מי שיטפל מטעמו בפרויקט יהיה מי שפורט בהצעת המציע.

14. פרטי לקוחות אשר לוו על ידי המציע ואליהם ניתן לפנות לקבלת המלצות.

15. פירוט לגבי קבלנים הפעילים והמיוצגים על ידי המציע.

16. אישור קיומה של פוליסת ביטוח אחריות מקצועית בתוקף.

17. העתק של האישורים ו/או התעודות המעידות על השכלתו של המשתתף.

18. העתק של הרישיונות הדרושים על פי כל דין לצורך העיסוק בתחום, כמפורט לעיל.

שירותי הפיקוח אותם מתחייב לתת המפקח המועמד:

19. שירותי ניהול ופיקוח על פרויקט יכללו את הפעולות כמפורט להלן:
    • בחינת המפרט הטכני אשר יוגש לבעלי הזכויות על ידי הקבלן/יזם ומתן הערות והתייחסות למפרט כמו גם ניהול המשא ומתן בפועל עבור בעלי הזכויות לגבי המפרט.
    • סיורים באתר הפרויקט, בחינה וזיהוי של התנאים הייחודיים באתר ובסביבת האתר, לרבות נוכחות בעת מיפוי דירות בעלי הזכויות.
    • ניתוח צרכים/מאפיינים, אפיון העבודות הנדרשות.
    • בדיקת כתבי כמויות ואומדנים אשר הוכנו על ידי הקבלן/יזם ווידוא התאמתם לסטנדרט הבנייה למגורים ולתקנים ככל וקיימים.
    • מעבר על לוחות זמנים של שלבי התכנון, לרבות של יועצים מטעם היזם/קבלן ומעקב אחר התקדמות ועמידה בלוחות זמנים.
    • מעקב אחר קבלת היתרים ואישורים לביצוע העבודות ו/או אופן מעקב ביצוע ותיאום עבודת מתכננים/יועצים חיצוניים, לפי העניין.
    • ניתוח מקצועי של התכניות ותיקונן בהתאם לחוזה ההתקשרות בין בעלי הזכויות לבין היזם/קבלן.
    • סיוע בקביעת תנאי סף לבחירת יזם/קבלן בעת עריכת חוזה ההתקשרות.
    • ייעוץ ומעבר על מסמכי ההתקשרות עם הקבלן/יזם ועם יועצים אחרים והעברת התייחסות לעורכי הדין של בעלי הזכויות.
    • ניתוח מקצועי של הצעותיהם של הקבלן/יזם ומתן עזרה וייעוץ בבחירתו.
    • השתתפות במשא ומתן עם הקבלן/יזם ועם יועצים לפרויקט מטעם בעלי הזכויות.
    • מעבר ואישור לגבי צווי התחלת עבודה.
    • מעקב ופיקוח על עבודת קבלנים שעמם התקשר היזם/ קבלן לביצוע בפרויקט.
    • בחינת האתר שבו נמצאו ליקויים או מפגעים וקביעה בדבר הצורך להזמנת הקבלן לביצוע עבודות תחזוקה/תיקון ליקויים לפי קריאה.
    • אישורי ביצוע, בקרה ואישור של חשבונות לתשלום מטעם בעלי הזכויות, כדוגמת שכ"ט עורך דין.
    • פיקוח, רציף ויום יומי על ביצוע הפרויקט/ים באתר, על ידי הקבלן /הקבלנים והספק/הספקים שנבחרו לביצוע העבודות, ווידוא ביצוע העבודות על פי כל הסטנדרטים הנדרשים, על פי המפרטים והתכניות ועל פי דין, לרבות לעניין שמירה על הוראות הבטיחות/
    • על המפקח להוציא עדכונים שוטפים, בכתב, אחת לשבוע במייל ו/או בוואטצאפ ו/או בהודעת SMS לבעלי הזכויות ולעורך הדין מטעמם.
    • מעקב אחר תיאום עבודת קבלנים וספקים שונים באתר, לרבות קיום ישיבות תיאום, סיכומן ודיווח למנהל.
    • פיקוח על טיב חומרים, על פי התקנים והמפרטים, לרבות ביקורים אצל יצרנים וספקים טרם הספקת החומרים, במידת הצורך. כמו כן, לוודא קיום בדיקות מעבדה ומבדקה, ומעקב אחר קבלת תוצאותיהם, ריכוז אסמכתאות על עמידה בתקנים ומעקב אחר תוצאות בדיקות באופן מסודר.
    • פיקוח ובקרה על עבודות מודדים, סימון וקביעת גבהים.
    • מעקב ופיקוח אחר ניהול יומני עבודה ופנקסי מדידה, תיעוד יומי ומפורט של אירועים וסטטוס ביצוע באתר הפרויקט, אחריות על החתמת נציג קבלן/מודד /וכו'.
    • קבלת העבודות – המפקח מתחייב להגיע במועד עריכת סיורי מסירת עבודות, לבצע רישום ליקויים, פיקוח ובקרה על תיקוני ליקויים, תיאום ופיקוח על מסירה סופית של הפרויקט ובכלל זה של כלל דירות הפרויקט.
    • בקרה ופיקוח על אישור תכניות עדות.
    • מעקב אחר ליקויים שהתגלו במהלך תקופת הבדק, תיעוד הליקויים, פיקוח, תיאום ומעקב על עבודות תיקון הליקויים במהלך תקופת הבדק.
    • נוכחות בישיבות עם הנציגות בהתאם לדרישתם, מעת לעת, ובהתאם לצורך, ומתן ייעוץ מקצועי לנציגות ולעורך דין מטעם בעלי הזכויות.

20. תקופת ההתקשרות ואופן ההתקשרות­:
    • המפקח המועמד ילווה את הנציגות החל משלב הקמתה ואת בעלי הזכויות בכל תקופת הפרויקט, עובר לשלב ההתקשרות עם יזם ו/או כל גורם אחר ובכלל זה מתן ייעוץ שוטף לעריכת מכרז ליזם /קבלן או כל גורם אחר, כלה בתקופת אכלוס הדירות החדשות, רישום הבית המשותף ועד לתום תקופת הבדק.

• המפקח המועמד מתחייב לקיים פגישות חודשיות קבועות עם נציגות הבית המשותף וכן פגישות שבועיות בהתאם לבקשת נציגות הבית המשותף, כמקובל וכנדרש בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

• המפקח המועמד יעניק ליווי שוטף רציף ואינטנסיבי וילווה את בעלי הזכויות ויגיע לכל פגישה בין בעלי הזכויות לבין היזם ו/או מי מטעמו ו/או בדיונים בוועדות השונות לתכנון ובנייה וכן בכל דיון בהליך משפטי שיידרש לכך על ידי הגורמים המשפטיים המלווים את הנציגות ובעלי הזכויות. 

21. תשלום למפקח:
    • שכרו של המפקח יחולק לארבע תקופות ויועבר למפקח רק לאחר אישור הנציגות, למעט סע' 18.1.4 להלן:
      • בתקופה שעד לחתימה על חוזה בין בעלי הזכויות לבין היזם /קבלן (הכולל תמיכה בהכנת ניירת משפטית, מכרז לקבלן או יזם, בניית המפרט הטכני לבעלי הזכויות וכן כל נושא הנדסי אחר) יעמוד שכרו של המפקח על סך של כ- 8,000 ₪ + מע"מ כדין (להלן: "מועד טרום חוזה").
      • בגין התקופה שהחל ממועד ההתקשרות עם היזם/קבלן ועד להנפקת היתר בנייה (להלן: "מועד טרום היתר") ובכלל זה ליווי ופיקוח כל התהליכים התכנוניים טרום היתר מקובל שהתשלום למפקח יעמוד על סך של  כ- 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.
      • החל ממועד הנפקת ההיתר ועליית הקבלן על הקרקע של הפרויקט (להלן: "תקופת הביצוע") יעמוד התשלום למפקח על סך שבטווח: 5000 ₪ – 8000 ₪ לחודש (וזאת עד 24  יחידות דיור של בעלי הזכויות), נתון למשא ומתן ו/או למכרז הנחה או תוספת על המוצע, והוא ישולם על ידי היזם/קבלן בכל חודש בתקופת הביצוע כשכר חודשי וזאת עד למסירת כלל הדירות של בעלי הזכויות בפרויקט כאשר המפקח מחויב לבצע פרוטוקול מסירה לכל דירה ודירה בפרויקט הכולל את כלל הליקויים בדירות וכן לבצע פרוטוקול מסירה הכולל את הליקויים בשטחים המשותפים.
      • עבור תקופת הבדק שתימשך על פני 12 חודשים – החל ממועד קבלת טופס 4 לבניין ומסירת הדירה הראשונה בכל בניין (להלן: "תקופת הבדק"), התשלום למפקח יעמוד על סך של כ- 8,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. הנציגות תקבל את הכספים לתשלום והיא זו שתשלם למפקח בתום תקופת הבדק.

• לאור האמור יחולו הכללים הבאים:
  • אסור למפקח לעמוד במצב של ניגוד עניינים, בשום שלב בתקופת התקשרותו עם בעלי הזכויות כמו גם במהלך שנת הבדק, לרבות האיסור לייצג את היזם. חובת הנאמנות שלו הינה לבעלי הזכויות בלבד. בעת התקשרות עם בעלי הזכויות, יחתום המפקח על טופס ניגוד עניינים.
  • המפקח יתקשר בהסכם להסדרת שכרו אך ורק עם בעלי הזכויות, גם כאשר יש התחייבות של היזם לשלם את שכרו של המפקח.
  • המפקח לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את בעלי הזכויות במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת המפקח עצמו.
  • המפקח יהא מנוע מלהעלות כל דרישה ו/או תביעה ו/או טענה באשר לתשלום שכר טרחתו כלפי הנציגות ו/או מי מיחידי בעלי הזכויות. ככל ושכר טרחת המפקח לא תועבר מהיזם לבעלי הזכויות ו/או לנציגות הרי שעילת התביעה של המפקח תהא ישירות כנגד היזם בלבד.

22. כללי
    • תנאי הסף וכל האמור מהווים מידע כללי ותמציתי בלבד הניתן כשרות לתושב. אין באמור כדי להקים טענה כלשהי דרישה או תביעה כלפי המנהלת להתחדשות עירונית ברמת גן ו/או כלפי באי כוח המנהלת.

• מובהר, כי מסמך זה אינו מכרז ואין נציגות הדיירים מחויבת בפרסום מכרז.

• כמו כן, בעלי הזכויות לא מתחייבים לקבל את ההצעה הזולה ביותר או כל הצעה שהיא.

• מפקח שנבחר על ידי בעלי הזכויות – חובתו לייצג את בעלי הזכויות בלבד ואסור לו לייצג גם את היזם.

• המפקח המייצג את בעלי הזכויות יתקשר בהסכם להסדרת שכרו אך ורק עם לקוחותיו – הבעלים, אשר ידרשו מהיזם לשאת בהוצאות שכ"ט עוה"ד.

• למפקח לא תהיה כל טענה או דרישה כלפי הדיירים ככל שלא תבוצע התקשרות בין בעלי הזכויות לבין יזם/קבלן ובגין כך לא יקבל המפקח שכר טרחה/תשלום כלשהו עבור ייצוג בעלי הזכויות ו/או השירותים שהוענקו לדיירים על ידי המפקח.

• המפקח לא ינהל עם היזם/קבלן משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את בעלי הזכויות במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת המפקח עצמו.