תהליך בחירת עו״ד דיירים הוא תהליך חשוב וקריטי לקידום והצלחת הפרויקט. בחוברת זו ניתן למצוא הסבר על תפקידי עו״ד הדיירים, למשל, באיזה שלב של הפרויקט כדאי לשכור עו״ד, כיצד מתקשרים עם עו״ד וקובעים את שכר הטרחה שלו. בנספחים ניתן למצוא דוגמה לפנייה לקבלת הצעות מצד משרדי עו״ד שתוכלו להשתמש בהן בתהליך הבחירה.
תוכן העניינים
- למה צריך עורך דין?
- המלצות כלליות בטרם התקשרות עם עורך דין
- תפקידי העורך דין מטעם הדיירים
- מתי יש להעסיק את עורך הדין?
- הסדר ייצוג ומסמך ייפוי כוח
- אופן התשלום וחובת הנאמנות
- ערבויות ובטחונות
- טפסים:
• טופס מומלץ ולא מחייב לפנייה לקבלת הצעות לייצוג דיירים בפרויקט תמ״א 38 / פינוי בינוי.
• טופס מומלץ ולא מחייב להתקשרות עם עורך דין מייצג דיירים.
תפקיד עוה״ד בעסקה הוא ייצוג משפטי של בעלי הדירות כקבוצה. מומלץ כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית יהיה עורך דין אחד מייצג עבור כל בעלי הדירות. עליו להיות מוסכם על כל בעלי הדירות, שייפו את כוחו (באמצעות ייפוי כח מתאים), לפעול מטעמם ולייצגם בפרויקט. יש אפשרות לקדם פרויקט עם יותר מעו״ד אחד, עם זאת, הליכה משותפת עם עורך דין אחד מגדילה את הסיכוי להתממשות הפרויקט.
- הגדירו מראש את הקריטריונים החשובים לכם בעו״ד – הצעת מחיר, ניסיון, משרד מוכר וכד׳
- בחנו כמה חלופות: מומלץ לערוך מעין ״מכרז״ ולבחון מספר מועמדים לתפקיד.
- בדקו שעורך הדין הוא בעל ניסיון מוכח בתחום שייצג בעבר גם דיירים (ולא רק יזמים). במקרה שמדובר במשרד עורכי דין, בידקו מי עוה״ד שאמור לטפל בפרויקט מטעם המשרד ודירשו שמי שהוצג לכם הוא מי שייצג את הדיירים בפרויקט, כמפורט בהמשך.
- דרשו לקבל פרטים של דיירים עמם עבד בעבר על מנת לשמוע המלצות ממקור ראשון.
- וודאו כי עו״ד הוא עצמאי ואינו מקושר לאנשי מקצוע אחרים.
- עורך הדין הוא שלכם ומטעמכם ועליכם לבחור אותו. בנוסף לכך, בהסדר הייצוג שייערך מול עורך הדין יש לקבוע, כי הוא מייצג את הדיירים בלבד וזאת אף אם סוכם שהיזם יעמיד לדיירים את הכספים לצורך מימון שכר הטרחה. (לפי כללי האתיקה עוה״ד חייב להתקשר עם הדיירים בלבד. היזם יכול לממן את שכר הטרחה עבור הדיירים).
אנו מדגישים כי היזם אינו יכול למנות לכם עו״ד אשר ייצג אתכם – אתם ורק אתם צריכים לבחור עו״ד.
תפקיד עוה״ד בעסקאות התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה לייצג את האינטרסים של הדיירים בהסכמים מול היזם, למקסם עבורם את התמורה, להגן על הדיירים מפני מצבי סיכון וכן לעקוב אחר מימוש ההסכם בפועל. תפקידיו המלאים של עוה״ד מופיעים בהמשך – אך נציין את העיקריים שבהם:
- להסביר לכם את המשמעות המשפטית של המסמכים שעליהם אתם מתבקשים לחתום בזמן התהליך.
- לסייע בגיבוש עמדות הדיירים במשא ומתן מול היזם וכל ספק אחר.
- להשתתף בישיבות הדיירים ולהציג במסגרתן את הנושאים המשפטיים שעומדים לדיון.
- לייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם/הקבלן המבצע את הפרויקט ולוודא כי ההסדרים הקבועים בהסכם 4מול היזם מבטיחים, במידת האפשר, את האינטרסים של הדיירים, בכלל זה בכל הקשור לדרישה להעמדת ביטחונות וערבויות על ידי היזם.
- להחזיק ייפויי כח מטעם היזם אשר מאפשר למחוק הערות אזהרה ומשכנתאות שיירשמו לטובת היזם על 5זכויות הדיירים, וזאת במקרים בהם לפי ההסכם זכאים הדיירים למחוק את אותן הערות או משכנתאות, וכן להחזיק ערבויות ובטוחות המיועדים להגן על הדיירים, הכל כפי שיסוכם בהסכם בין הדיירים ליזם.
רצוי לא לחתום על חוזים או מסמכי הסמכה מכל סוג או יפויי כוח כלשהם ללא ליווי של עורך דין מטעם בעלי הדירות. החלטתם להתקדם? יש הסכמה רחבה בקרב השכנים? בחרתם נציגות דיירים? זה הזמן לחפש עו״ד שילווה אתכם. עו״ד הוא בעל המקצוע הראשון שתבחרו בטרם חתימה על מסמך כלשהו לגבי הפרויקט. את עוה״ד יש להעסיק בשלב מוקדם ככל הניתן, וחובה לפני כל התקשרות בהסכמים סופיים.
בשלב הראשון יש לערוך הסכם ייצוג ושכר טרחה, אשר מגדיר את תפקידי עורך הדין, את שלבי התהליך השונים ואת ההסדרים העקרוניים לגבי שכר הטרחה שלו. יש צורך להכין מסמך לפיו הדיירים מייפים את כוחו של עורך הדין לייצגם בתהליך, כך שהוא יוכל לפעול בשמם מול היזם.
בדרך כלל מקובל ששכרו של עורך הדין של הדיירים מכוסה על ידי היזם. לפיכך, יש לקבוע מול עורך הדין מה הסדר שכר הטרחה ולוחות הזמנים לקבלת התשלום אותם יקבל מהיזם. יש לוודא שפרטי שכר הטרחה לעורך הדין יופיעו בצורה מסודרת בתוך חוזה הדיירים עם היזם. ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין הסדירה בהחלטה (את4/14) את עניין תשלום שכרו שלך עוה״ד המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. להלן עיקרי החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, בעניין תשלום שכרו של עוה״ד המייצג בעלי דירות בתמ״א 38.
אלה עיקריה:
- אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לייצג גם את היזם.
- עורך דין המייצג את הבעלים יתקשר בהסכם להסדרת שכרו אך ורק עם לקוחותיו – הבעלים, גם כאשר יש 2התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות של עורך הדין. ההתחייבות היא כלפי בעלי הדירות ולא כלפי עורך הדין שמייצג אותם.
- עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון 3בשכר טרחת עורך הדין עצמו.
בפרויקט התחדשות עירונית יש לוודא כי ההסכם בין היזם ובין הדיירים כולל לפחות שני סוגי ערבויות לדיירים:
- ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) – בשווי הדירה החדשה. ערבות זו תימסר לדיירים סמוך למועד פינוי הדירות 1ותהיה תנאי לפינוי עצמו. הערבות הינה זהה בתנאיה לערבות אשר מקבלים רוכשי דירות מקבלנים. ערבות זו מבטיחה שבכל מקרה שבו הפרויקט נתקע לאחר הריסת הבניין, יש לדיירים אפשרות לפנות לביהמ״ש ולבקש לממש את הערבות.
- ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות – מדובר בערבות בנקאית אוטונומית אשר מבטיחה כי דמי השכירות 2עבור מגורי החלוף ישולמו עד למסירת הדירה החדשה לדייר. ערבות זו פוחתת עם התקדמות הבנייה.
לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון, משכנתאות ועיקולים) : יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים, במטרה לאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט (הסדר של הסבת השעבוד). לדוגמה, הסבת הערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדת בטחונות חלופיים בידי היזם.
כמו כן, יש סוגי ערבויות נוספים אותם ניתן לדרוש במו״מ:
- ערבות בדק – למשך 12 חודשים ממועד מסירת הדירות לדיירים, אינה גורעת מאחריות היזם על פי חוק 1לתקופת בדק ואחריות.
- ערבות רישום – עד להשלמת רישום הבית המשותף.
מינהלת רמת־גן מציעה לכם, הדיירים, דוגמה של פנייה מסודרת לקבלת הצעות מחברות עו״ד. את המסמכים המצורפים ניתן לשלוח לחברות עו״ד ולקבל מהם הצעה מסודרת לפי קריטריונים ברורים וקבועים. לאחר מכן תוכלו להשוות את ההצעות ולבחור את הטובה ביותר עבורכם.