לאחר שלמדתם את הנושא ובחרתם את סוג ההתחדשות שמתאים לכם ולבניין, ולאחר שהתארגנתם כל הדיירים ואף בחרתם עו״ד שייצג אתכם, הגיע הזמן להחליט מי יבצע עבורכם את הפרויקט ויוציא אותו לפועל. זה השלב להתקשר עם אנשי מקצוע.
תוכן העניינים
- המלצות כלליות בטרם התקשרות.
- התקשרות הוגנת עם בעלי מקצוע – מהי התקשרות הוגנת ולמה היא חשובה?
- מהי התקשרות לא הוגנת והחתמה פוגענית?
- מערכת ההסכמים וסוגי התקשרויות.
- אנשי המקצוע המלווים את התהליך.
- מה בין חברה מנהלת ליזם?
להלן ארבע המלצות שאנו ממליצים לנהוג לפיהן לגבי כל בעל מקצוע:
- לא לחתום על שום מסמך ללא התייעצות עם עו"ד וללא הסכמה של הנציגות והדיירים הנוספים בבניין.
- לבחון כמה חלופות: מומלץ לערוך מעין ״מכרז״ ולבחון הצעות ממספר אנשי מקצוע שונים מאותו תחום.
- לבדוק את ניסיונם של בעלי המקצוע בפרויקטים דומים.
- לבקש דוגמאות והמלצות באופן ישיר מלקוחות קודמים.
התקשרות הוגנת עם בעלי המקצוע, יזם או חברה מנהלת, חשובה לתהליך. התקשרות הוגנת מגינה עליכם כבעלי דירות מפני פגיעה בזכויות שלכם ובתמורות שלכם ומבטיחה את קיום הפרויקט על הצד הטוב ביותר שלו.
דגשים להתקשרות הוגנת:
- התקשרות הוגנת משקפת את רצון שני הצדדים בתהליך באופן מאוזן וללא עדיפות של צד אחד.
- התקשרות הוגנת נעשית מתוך הבנה והסכמה מלאה של שני הצדדים את המשמעויות הכרוכות בכך באופן שמשקף את רצון הצדדים.
- ההסכמה של הצדדים צריכה לבוא לידי ביטוי בחוזה. כדי להגיע לחוזה שמשקף הסכמות הוגנות יש לנהל משא ומתן וללבן מחלוקות נקודתיות עד שמגיעים להסדר ששני הצדדים שבעי רצון ממנו.
- בהתקשרות הוגנת לא פוגעים בזכויות שמוקנות לצדדים השונים להסכם.
- התקשרות הוגנת מסייעת למימוש מהיר ויעיל יותר של הפרויקט (כששני הצדדים מרוצים אין סיבה למנוע מהפרויקט להתקדם).
התקשרות לא הוגנת או החתמה פוגענית הפוגעת בזכויות של אחד מהצדדים ותמנע מהפרויקט להתקדם.
- החתמה פוגענית היא כאשר אין יעוץ משפטי של עו"ד מטעמכם שבדק וללא הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין בליווי הנציגות. כמו גם, אם אתם לא מבינים את תוכן ההסכם. אנחנו ממליצים לא לחתום על הסכמים אם לא מבינים את התוכן והמשמעות שלהם – בין אם זה בגלל קשיי שפה, ניסוח מסורבל ומעורפל או בגלל סיבה אחרת .
- החתמה פוגענית היא החתמה תוך איומים, הטרדות והבטחות ‘ללא כיסוי׳. שימו לב, אם מאלצים אתכם כדיירים לחתום על מסמכים שאתם לא מעוניינים, אתם יכולים לפנות למינהלת להתחדשות עירונית ואנחנו נסייע.
- אסור להחתים דיירים בכפוף לקבל תשלומים או הטבות אחרות.
- החתמה פוגענית היא כאשר לא נותנים לכם לראות ולשמור את המסמכים עליהם אתם חותמים.
במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית יש כמה הסכמים שעליהם דיירים מתבקשים לחתום. חתימה הוגנת תוך תשומת לב תמנע פגיעה בזכויות הדיירים ותאפשר לפרויקט להתקדם בצורה המטיבה עם הצדדים.
טרום התקשרות
מסמך טרום התקשרות הוא הסכמה עקרונית והצהרת כוונות על נכונות לקדם פרויקט התחדשות עירונית ולנהל מו״מ עתידי למטרת התקשרות חוזית מול היזם.
חוק פינוי בינוי – הסכמים לארגון עסקאות בתחום התחדשות עירונית
(חוק המארגנים ראה בפרק 1)
החוק נוגע למארגנים בלבד ומתייחס להסכמים לארגון עסקאות פינוי בינוי.
״הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי״ –
הסכם שבעל דירה בבית משותף הוא צד לו, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית המשותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי בו, ושמתקיימים לגביו שני אלה:
- הוא אינו עסקת פינוי ובינוי.
- הוא כולל, בין השאר, התחייבות של בעל הדירה שלא להתקשר בכל הסכם אחר שעניינו ארגון בעלי 2הדירות באותו בית משותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד השני להסכם.
לוח זמנים משוער לארגון עסקה בפרויקט תמ״א 38.
אי עמידה באחד מאבני הדרך מביאה לביטול ההסכם.
טרם החתמת הדייר הראשון יש לקיים כנס תושבים:
- חובת הודעה מסודרת לדיירים
- חובת השתתפות בכנס (או שני כנסים) של 40% מהדיירים
- מסירת פרוטוקול לבעלי הדירות
תוך חצי שנה (מהמועד הקובע) על המארגן להחתים על ההסכם:
- 50% מבעלי הדירות בבניין שבו עד 16 יח״ד
- 40% לפחות מבעלי הדירות בבניין שבו 17 – 35 יח״ד.
תוך 12 חודשים (מהמועד הקובע)
- יזם מטעם המארגן חתם על עסקה מלאה עם שליש מבעלי הדירות
- המארגן התקשר בהסכם עם 80% לפחות מבעלי הדירות
תוך 18 חודשים (מהמועד הקובע)
- קליטת בקשה להיתר באמצעות המארגן או מי מטעמו בוועדה המקומית
תוך שנתיים
- התקופה האחרונה לתוקפו של ההסכם
לוח זמנים משוער לארגון עסקה בפרויקט פינוי בינוי
כנס תושבים – קודם להחתמת הדייר הראשון יש לקיים כנס תושבים:
- חובת הודעה מסודרת לדיירים
- חובת השתתפות בכנס (או שני כנסים) של 40% מהדיירים
- מסירת פרוטוקול לבעלי הדירות
תוך חצי שנה (מהמועד הקובע) על המארגן להחתים על ההסכם:
- 50% מבעלי דירות בבניין עד 16 יח״ד.
- 40% מבעלי דירות בבניין שבו 17 – 35 יח״ד.
- 35% מבעלי דירות בבניין מעל 36 יח״ד.
תוך 18 חודשים (מהמועד הקובע) המארגן התקשר בהסכם הארגון עם שני שליש מהדיירים או יזם מטעם המארגן חתם על עסקה מלאה עם:
- 50% מבעלי דירות בבניין עם 16יח״ד.
- 40% מבניין עם 17 – 35 יח״ד.
- 35% מבניין עם מעל 36 יח״ד.
תוך שנתיים (מהמועד הקובע)
קליטת תכנית במוסד תכנון באמצעות המארגן או מי מטעמו.
תוך 4 שנים (מיום קליטת התכנית)
הפקדת התכנית להתנגדויות
תוך שנה מההפקדה
התקופה האחרונה לתוקפו של ההסכם (סה״כ מקסימום של 7 שנים מהמועד הקובע)
ייפוי כוח בלתי חוזר
יפוי כח בלתי – חוזר הוא מתן הרשאה שאינה ניתנה לביטול לגורם מולו חותמים. זה בעצם מעניק את הסמכות והכוח לקבל החלטות לגורם אחר.
מתן ייפוי כוח בלתי חוזר מגביל את יכולת המיקוח שלכם במשא ומתן על התמורות. ייפוי כוח בלתי חוזר נותנים בסוף התהליך ורק לאחר התייעצות עם עו״ד מטעם בעלי הדירות.
דגשים לגבי ייפוי כוח:
- לא לחתום על יפוי כוח במסגרת טרום התקשרות – רק במסגרת העסקה הסופית.
- מתן ייפוי כוח– רק לאחר התייעצות עם עו״ד.
- ייפוי כוח מלא ניתן בכפוף להסכמה על תמורה מפורטת וחתימה על הסכם מכר זכויות.
- ייפוי כוח בלתי חוזר ניתן רק לעו״ד, לא ליזם או לכל גורם אחר!
- כאשר אתם מעניקים ייפוי כוח יש לוודא שאין חיובים או דרישות כספיות מבעלי הדירות– ליזם, לעו״ד, מתווך ויועצים אחרים.
הסכם סופי
הסכם סופי הוא עסקה סופית, חוזה בו בעלי הדירות מתחייבים למכור את הזכויות שלהם בבניין לצורך הוצאה לפועל של פרויקט התחדשות עירונית, או לצורך חיזוק ובניית תוספות לדירות הקיימות או לצורך הריסה ובנייה מחדש של הבנייה, וזאת בתמורה לשירותי הבנייה, השיפוץ, ההרחבה וכו׳.
דגשים חשובים לחתימה על הסכם סופי:
- לפני החתימה על כל ההסכם חובה להיות מיוצגים על ידי עו״ד מטעם הדיירים ולקרוא את החוזה לעומק ולהבין אותו.
- בהסכם צריך להופיע לו״ז מוגדר עם נקודות יציאה, תנאים מתלים – מאפשרים יצאה של הדיירים אם הפרויקט לא מתקדם לפי עקרונות החוזה נחתמו.
- מרכיבים חיוניים בהסכם הסופי, יש לשים לב שהם מופיעים לפני החתימה: ערבויות בנקאיות בשווי ערך הדירה החדשה שלכם וערבות בנקאית על שכר הדירה המובטח לכם (במידה ומתקיים תהליך פינוי בינוי), ביטוח, מנגנון בחירת דירות, מפרט מלא, זהות יועצים וכו׳.
- על הסכם סופי חותמים רק מול יזם הפרויקט ולא מול שום גורם אחר.
- לפני חתימה על הסכם סופי חובה להיות מיוצגים על ידי עו״ד מטעם הדיירים. לקרוא את החוזה לעומק ולהבין אותו.
אנשי המקצוע משתנים מפרויקט לפרויקט בהתאם לאופיו.
את רוב אנשי המקצוע בוחר היזם או החברה המנהלת, אך לדיירים יש השפעה על הבחירה. כבעלי דירות, עליכם לדרוש שעו״ד יהיה מטעמכם ולא של היזם (ראו שלבמספר 3).
בנוסף, עליכם לדרוש מפקח על הבנייה מטעמכם כאשר תחל הבנייה, תפקידו לפקח שהבנייה נעשית כמו שצריך ולפי החוזה שנחתם איתכם.
איש מקצוע נוסף שמלווה את הדיירים הוא היועץ החברתי – זה תפקיד חשוב בצוות התכנון. תפקידו ללוות אתכם, הדיירים, לאורך התהליך, לעזור לכם להביע את הרצונות והצרכים שלכם מהפרויקט החדש ולהטמיע אותם בתוך התכנון של האדריכל. היועץ החברתי אחראי גם על תהליך שיתוף הציבור ויסייע לכם להתארגן (ראו שלב מספר 2).
לא פעם מוצע לדיירים להתקשר עם חברה מנהלת אשר פועלת כמייצגת הדיירים, אך אינה יזם בפועל. חברה מנהלת יכולה למנות אנשי מקצוע לתכנון הפרויקט ובבוא העת לסייע לדיירים להתקשר עם יזם לצורך ביצוע הפרויקט בתמורה לשכר טרחה. ההסכם הנחתם בין דיירים ובין חברה מנהלת אינו הסכם מכר, אלא הסכם ייצוג. חשוב שתבינו היטב מהו שכר טרחת החברה המנהלת אשר תייצג אתכם מול יזמים. יזם הוא הגורם אשר מגייס את ההון לביצוע הפרויקט והוא נושא באחריות המלאה לביצועו. היזם לוקח על עצמו את הסיכונים הכרוכים בביצוע הפרויקט ובתמורה נהנה מהרווחים שיניב הפרויקט (או במקרה הרע – נושא בהפסדים).
קבלן הוא הגורם המספק את שירותי הבנייה לפרויקט ובונה אותו בפועל. לא כל יזם הוא גם קבלן – יש יזמים שהם גם קבלני ביצוע ובבעלותם חברה קבלנית. ישנם יזמים שאינם קבלנים והם ידרשו להתקשר עם קבלן ביצוע לצורך הקמת הפרויקט.
במקרה הזה – הקבלן מספק אך ורק שירותי בנייה ליזם ואין התקשרות בינו ובין הדיירים, שכן היזם הוא הגורם האחראי לפרויקט. בכל מקרה, יש לוודא בהסכם כי היזם אחראי לכך שהבנייה במתחם תתבצע על ידי קבלן בעל הסיווג המתאים לביצוע הפרויקט וכי הקבלן יצטייד בכל הביטוחים המחויבים על פי חוק.
