תוכן העניינים
1. מהי התחדשות עירונית? ולמה בכלל צריך את זה.
2. הכרת המסלולים השונים להתחדשות העירונית
א. פינוי בינוי
ב. בינוי פינוי בינוי
ג. תמ״א 38
ד. טבלה מסכמת: הבחנה בין סוגי המסלולים להתחדשות העירונית
3. בדיקת היתכנות ראשונית.
א. בדיקת היתכנות בפרויקט פינוי בינוי/ בינוי פינוי בינוי
ב. בדיקת היתכנות בפרויקט תמ״א 38
4. יתרונות חסרונות ואתגרים בתהליכי התחדשות עירונית.
5. התייעצות עם אנשי מקצוע.
6. מרכז הייעוץ של המינהלת להתחדשות עירונית.
7. חוק המארגנים.
תוכן עניינים
1. מהי התחדשות עירונית? ולמה בכלל צריך את זה?
התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או החלפת בניינים קיימים – המיועד לאפשר סביבת מגורים טובה ונוחה יותר. פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין בודד, במתחם ואף בשכונה שלמה הנדרשת לשיקום מבחינה פיזית ו/או חברתית. קיימות דרכים שונות שבהן מתבצע התהליך. לעתים, התהליך מתחיל ביוזמת הדיירים ולעתים ביוזמה של רשות ציבורית או של גוף פרטי יזמי.
מכל מקום, המטרה ליצור סביבת מגורים איכותית, בטוחה, נגישה, נעימה ובטוחה יותר. התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור, חידוש הדירות הקיימות (או החלפתן בדירות חדשות) שיפור בטיחות המבנים (חיזוק מפני רעידת אדמה, הוספת ממ״ד, מעלית) וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומענה לצרכי ציבור. התחדשות עירונית כוללת בתוכה מספר מסלולים אפשריים: פינוי – בינוי, בינוי – פינוי, תמ״א 38 לסוגיה, חלופת שקד ועוד.
2. הכרת המסלולים השונים להתחדשות העירונית
בינוי-פינוי, פינוי-בינוי, חלופת שקד, תמ"א 38, התחדשות בניינית ועוד, אלה הם חלק מהמושגים מעולם ההתחדשות העירונית. סביר להניח ששמעתם מושגים אלה בעבר. עכשיו הזמן לגלות מה משמעותם. אנו ממליצים להגיע לתהליך עם כמה שיותר ידע בתחום. זכרו, ידע = כוח.
ככל שתדעו יותר כך תוכלו ביתר קלות להוביל את הפרויקט שלכם להצלחה.
נכון להיום, פינוי-בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים בהתחדשות עירונית. בתהליך מתקיים פינוי בעלי הנכסים מנכסיהם, הריסת מקבץ המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית חדשה (ברמת גן, הנ"ל מצוי בסמכות הוועדה המחוזית). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המרחב הציבורי, כגון: הקמת מבני ציבור חדשים, הוספת מקומות חניה, גינות ציבוריות, מתן פתרונות לתנועה ושדרוג תשתיות מים וביוב. הדיירים מקבלים דירות חדשות, ממוגנות, ויתר הדירות נמכרות על-ידי היזם לצורך מימון הפרויקט.
בפרויקטים אלו היזם מממן, בין היתר, את הוצאות בעלי הנכסים בתקופת הבנייה (עלויות הובלה, דמי שכירות), מעמיד ערבויות שונות (ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות הוצאות משפטיות ועוד) וכן מממן את שכר הטרחה של היועצים המקצועיים לדיירים (עורך דין, מפקח וכדומה).
יתרונות פרויקט מסוג פינוי-בינוי:
- שיפור ושיקום מרקמים ישנים בעיר.
- יצירת מגוון איכותי של משאבים והזדמנויות בתחומי הדיור, השירותים והתעסוקה.
- שמירה על ערכי טבע וצמצום הפגיעה בשטחים פתוחים.
- הקצאת שטחים לצרכי ציבור.
בינוי-פינוי-בינוי, עוד כלי לקידום מתחם להתחדשות עירונית. במסלול זה מתחילים בבנייה על שטח בו אין מגורים, ולאחר סיום בניית המבנה הראשון מועברים אליו בעלי הנכסים שאת בניינם צריך להרוס (המעבר לדירות החדשות נעשה ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות).
גם בפרויקטים אלו, היזם מממן את הוצאות בעלי הנכסים בתקופת הבנייה (עלויות הובלה) ואת שכר טרחתם של היועצים המקצועיים לדיירים (עורך דין, מפקח וכדומה).
יתרונות לפרויקט מסוג ״בינוי-פינוי-בינוי״:
- בעלי הנכסים יכולים לראות את המבנה שאליו הם עתידים לעבור.
- חיזוק הוודאות לבעלי הנכסים המתגוררים במתחם.
- בניית בניין אחד או מספר בניינים ללא פינוי בעלי הנכסים לדירות חלופיות.
- ביסוס האמון של בעלי הנכסים במתחם בפרויקט העתידי.
- חשוב לציין כי פרויקט מסוג בינוי-פינוי-בינוי יכול לקרום עור וגידים אך ורק כאשר קיימת במתחם קרקע זמינה, שעליה אפשר לבנות בניין ללא צורך בפינוי המבנה הקיים וכאשר קיימים הסדרים מתאימים עם בעליה של הקרקע הפנויה !!!
- חשוב לציין, כי בעלי הנכסים יכולים לבחור בין מעבר לבניין החדש לבין מגורים בשכירות לתקופה מסוימת (היזם משלם את תקופת השכירות) ולאחר מכן מעבר לבניין חדש אחר. אין חובה ולא תמיד מתאפשר כי כלל בעלי הנכסים יוכלו לעבור לבניין החדש שנבנה בקרקע הפנויה שבמתחם !!!
בשתי החלופות התמורה לבעלי הנכסים כמעט וזהה:
- דירה חדשה, לרוב גדולה יותר (הנהוג במחוז כיום עומד על תוספת של עד 12 מ"ר)
- הוספת ממ״ד, מרפסת
- בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה
- מעלית, חנייה תת קרקעית
- פיתוח השטח הציבורי שמסביב לבניין וחידוש התשתיות השונות
משך הזמן שעשוי להימשך תהליך פינוי-בינוי
התהליך מורכב משלושה אבני דרך עיקריים:
- הכנת תכנית בינוי עיר חדשה ואישורה במוסדות התכנון.
- הסדרת הנושא הקנייני (נעשה במקביל להכנת ואישור התכנית).
- ביצוע הבנייה.
כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, הוא אורך זמן רב יותר מתהליך של פרויקט במסלול תמ”א 38. נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית וכן מספר שנים להשלמת הביצוע. חשוב לציין כי אישור התכנית על ידי ועדות התכנון המוסמכות אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בגורמים שונים כגון כדאיות הפרויקט, תנאי השוק והסכמת כלל בעלי הנכסים (בהתאם לדרישות הדין).
תנאי סף לפינוי – בינוי/ בינוי – פינוי – בינוי
תנאים למימוש פרויקט עפ"י הוראות החוק:
- בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות;
- הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם;
- הסכמה ראשונית של אגף תכנון לקידום פרויקט פינוי-בינוי במתחם;
ג. תמ״א 38
תמ”א 38 – “תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה”, נועדה לאפשר לבעלי נכסים במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה ושההיתר לבנייתם ניתן לפני ה-01.01.1980), לחזק את בניינם באמצעות מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים.
קיימים שני מסלולים למימוש תכנית תמ”א 38:
תמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין הקיים
מסלול זה מאפשר הרחבה של הדירות הקיימות, חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, תוך הוספה של קומות נוספות לבניית דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות בדירות הקיימות, הוספת מעלית ולובי חדש. בתהליך מסוג זה, במרבי המקרים, הדיירים נשארים להתגורר בדירותיהם במהלך תקופת הבנייה.
תמ”א 38/2 – הריסה ובניה מחדש
מסלול זה מאפשר הריסה של הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, וכן דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש. היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. במקרים רבים קיימות בבניין זכויות בנייה ישנות שלא מומשו – וניתן לנצל גם אותן בנוסף לזכויות הבנייה הניתנות מתוקף תמ”א 38. תיקון 3/א’ אשר אושר בסוף שנת 2016 קבע את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש. התיקון מקשר בין היקף זכויות הבנייה ומספר הקומות שניתן להוסיף לבניין לבין גובהו של הבניין הקיים. בתהליך מסוג זה דיירי הבניינים עוברים לדיור חלופי במהלך הבנייה (במימון היזם), בדמות התהליך של פינוי-בינוי.
יתרונות המסלולים:
- חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.
- הרחבה של עד 12 מטר הכוללת ממ״ד.
- מרפסת בשטח של עד 12 מ״ר
- מעלית
- החלפת/ שדרוג תשתיות הבניין – ביוב, חשמל ומים (בהתאם להסכם עם היזם)
כל זאת, לרוב ללא כל מחויבות להוצאה כספית מצדכם!
יודגש כי בהתאם להחלטת הממשלה, תמ"א 38 עתידה לפקוע במאי 2026 ללא צפי להארכת תוקפה. רמת גן, הינה בין הערים שערכו תכנית בניינית, המותאמת לצרכים המקומיים, ושתפקידה להחליף את תכנית התמ"א 38. בימים אלו הנ"ל נמצאת בשלבי אישור סופיים כך שעם אישורה יפוג תוקפה של תמ"א 38 כאמור.
תנאי סף לתמ״א 38
- הסכמת בעלי הנכסים בבית המשותף לקידום הפרויקט.
- לבניין הוצא היתר בנייה לפני 1.1.1980
- המבנה אינו מיועד להריסה על פי תכנית / צו ספי של בית משפט.
- אישור מהנדס כי הבניין זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה, ולא נבנה לפי תקן ישראלי 413.
- לא תתאפשר תוספת קומות ויחידות דיור במבנים בני 2-1 קומות אשר שטחם הכולל אינו עולה על 400 מ״ר.
- לא מומשו היתרי בנייה לבניין אחרי שנת 10.5.2005.
ד. חלופת שקד
"חלופת שקד" היא רפורמה להתחדשות עירונית בישראל, שנועדה להחליף את תמ"א 38. מטרתה להאיץ תהליכי פינוי-בינוי וחיזוק מבנים על ידי פישוט הליכים בירוקרטיים ומתן אפשרות להתחדשות גם בבניינים בודדים. היא מאפשרת מסלולים שונים, כגון הריסה ובנייה מחדש, ומעניקה זכויות בנייה מוגדלות יותר בהשוואה לתמ"א 38, תוך התחשבות בצרכים ציבוריים.
עקרונות עיקריים:
- החלפת תמ"א 38: התכנית הוגדרה כחלופה לתמ"א 38, ומטרתה להפוך את תהליכי ההתחדשות העירונית ליעילים יותר.
- גמישות תכנונית: מאפשרת התאמה לצרכים מקומיים ויכולה להתאים גם לפרויקטים קטנים של מספר בניינים, ולא רק במתחמים שלמים.
- האצת תהליכים: נועדה לקצר את הליכי התכנון והרישוי, למשל על ידי אפשרות הגשת בקשה להיתר עוד לפני הפקדת התוכנית, מה שעשוי לחסוך זמן.
- התחשבות בצרכים ציבוריים: דואגת לצרכי ציבור כגון: הקמת גני ילדים, מעונות יום ומרפאות.
מסלולי ביצוע:
- הריסה ובנייה מחדש: הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש, עם תוספת של עד 400% זכויות בנייה.
- חיזוק ושיפוץ: חיזוק ושיפוץ המבנים הקיימים, בדומה לתמ"א 38/1.
- ניוד זכויות: העברת זכויות בנייה ממגרש אחד למגרש אחר.
תנאי סף לחלופת שקד (לפי המתווה הכללי):
- בניינים שנבנו לפני שנת 1980, או לפני שנת 1984 שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה.
- לפחות 70% מהשטח בנוי למגורים.
- לפחות שתי קומות מעל הקרקע עם מינימום ארבע יחידות דיור.
חשוב לציין! התמורה שהדיירים מקבלים במתווה זה אינה קבועה בחוק, אלא תוצר של משא ומתן בין בעלי הזכויות לבין היזם ובהתאמה למדיניות העירונית לתמורות מירביות, ככל וקיימת. התמורה יכולה להשתנות מפרויקט לפרויקט והיא כפופה למגבלות התכנוניות, לכדאיות הכלכלית של היזם ולמגבלות הדין. כדי לוודא תמורה הוגנת ומימוש ראוי של התכנית, על הדיירים להתאגד ולקבל ייעוץ משפטי/מקצועי מתאים. במסגרת המשא ומתן עם היזם, בעלי הנכסים יכולים לבקש מימון של ייצוג משפטי ומפקח בנייה ועל פי בחירתם, בדומה לפינוי-בינוי ותמ"א 38.
קישור עיקרי חקיקה בהתחדשות עירונית – ינואר 2021
3. בדיקת היתכנות ראשונית
לאחר שלמדתם קצת על עולם ההתחדשות העירונית, אנו מציעים לבדוק לעומק מה האפשרויות להתחדשות עירונית בבניין שלכם. בדיקת היתכנות משתנה מפרויקט לפרויקט, אבל היא כוללת שלושה חלקים:
(1) בדיקת היתכנות חברתית – בחינת העמדות של בעלי הדירות.
(2) בדיקת היתכנות תכנונית – בחינת אפשרויות התכנון והבנייה של הבניין.
(3) בדיקת היתכנות כלכלית – בחינת העלויות של הפרויקט ומידת הרווחיות שלו.
א. בדיקת היתכנות בפרויקט פינוי בינוי/ בינוי פינוי בינוי
בדיקת היתכנות חברתית
אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם על הנושא. נסו להבין מה הלך הרוח בין
הדיירים והאם יש מתעניינים נוספים בתהליך פינוי בינוי מלבדכם. בשלב זה, אין צורך לדבר עם כל בעלי הדירות אך מומלץ לשוחח עם מספר גדול ככל האפשר מבין בעלי הדירות בפרויקט. אם רבים מהם אינם מעוניינים, ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך. אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – שווה להמשיך ולקדם את התהליך. יכול להיות שישנם בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד. אין לפזר הבטחות לפני שתדעו מה האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.
בדיקת היתכנות תכנונית
על מנת לבחון האם אפשר מבחינה תכנונית לעשות פינוי בינוי בבניין שלכם, עליכם לוודא ראשית מה המדיניות התכנונית הרלוונטית לבניין שלכם והאם אתם עומדים בתנאי הסף שציינו למעלה. לצורך בדיקת נושא זה ניתן להיעזר באיש מקצוע מתחום התכנון והבנייה, עם מתכנן אורבני במינהל הקהילתי, עם מחלקת המידע בעיריית רמת־גן, עם אדריכל אזורי במחלקת התכנון בעירייה האחראי על אזורכם – אלה יוכלו לתת לכם מידע כללי וראשוני בנושא ללא תשלום. על מנת לקבל מידע מפורט וספציפי להתכנות תכנונית בבניין שלכם ניתן לפתוח תיק במינהלת ולקבל פרה רולינג ללא תשלום.
בדיקת היתכנות כלכלית
אחד המדדים החשובים להצלחתו של פרויקט הוא היותו ישים מבחינה כלכלית וכדאי ליזמים/קבלנים. הכדאיות הכלכלית נקבעת, בין היתר, על פי ערך הקרקע באזור והיחס בין מספר הדירות החדשות והישנות. כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כדאי, הן ליזם המקים אותו והן לתושבים, עליו להוסיף יחידות דיור ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות. יחס זה נקרא ״מכפיל ציפוף״.
לדוגמה, אם בבניין מסוים קיימות 24 דירות ובפרויקט החדש מוצעות 72 דירות, הרי שמכפיל הציפוף הוא 1:3 הגורם המשפיע ביותר על מכפיל הציפוף יהיה ערכי הקרקע של הדירות החדשות. ככל שמחירי הדירות החדשות באזור יהיו יקרים יותר – כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.
חשוב לדעת שישנם מקרים בהם לא ניתן ״להכניס״ את כמות יחידות הדיור הנחוצות למתחם מאחר ומתקבלת צפיפות חריגה. במצב כזה עומדות בפני היזם והדיירים מספר אפשרויות:
א. גניזת הפרויקט.
ב. שינוי גבולות המתחם על מנת לכלול בו בניינים בצפיפות נמוכה יותר וכך לאזן את רמת הצפיפות בפרויקט החדש.
ג. צמצום בתמורות לדיירים, במפרטי הדירות והקטנת הרווח היזמי.
על מנת להעריך את הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדרשים היזמים, בשלב מוקדם של התהליך, להכין דו”ח כדאיות כלכלית בהתאם לתקן 21) תקן שנקבע על ידי מועצת השמאים במשרד המשפטים במיוחד לפרויקטים של פינוי בינוי). הדו״ח יוגש לעירייה וללשכת התכנון המחוזית לבחינה. בדו״ח זה יפרט היזם את מספר הדירות הקיימות בפרויקט, את מספר יחידות הדיור המבוקש, את עלויות התכנון, הבנייה, הפינוי, ההריסה, את האגרות ואת עלויות הקמת הפרויקט החדש. כמו כן היזם יציין את ההכנסות הצפויות לו כתוצאה ממכירת הדירות ואת התמורה לדיירים הוותיקים) דירות התמורה + תשלום שכירות בתקופה הבנייה + ערבויות ובטחונות). פירוט זה יאפשר למוסדות התכנון להבין מהי הרווחיות של היזם בפרויקט ולהעריך נכונה מהו מספר הדירות שיש להקים בפרויקט על מנת שהפרויקט יהיה רווחי. תקן 21 מגדיר טווח רווחיות רצוי לפרויקט. בשלב ההתחלתי, כאשר הפרויקט עדיין בחיתוליו, על הרווחיות להיות בטווח של 25% – 30% שכן מרכיב הסיכון גבוה. בשלב אישור התכנית טווח הרווחיות יורד ל 20% – 25%. אמנם רק שמאי מקרקעין יכול לערוך ולהגיש דו״ח לפי תקן 21 אבל גם בעלי הדירות יכולים לערוך בדיקה עקרונית באופן עצמאי, באמצעות מחשבון דינמי הנמצא באתר משרד השיכון.
ב. בדיקת היתכנות בפרויקט תמ״א 38
בדיקת היתכנות חברתית
אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם בנושא. נסו להבין מה הלך הרוח בין הדיירים והאם יש מתעניינים נוספים בתהליך תמ״א 38 מלבדכם. בשלב זה, אין צורך לדבר עם כל בעלי הדירות. עם זאת, בשביל להצליח אתם זקוקים להסכמת רוב בעלי הדירות ולכן מומלץ לשוחח עם מספר גדול ככל האפשר מבין בעלי הדירות בפרויקט (עוד על אחוזי הסכמה תמצאו בפרק השני בחוברת). אם רבים מהם אינם מעוניינים ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך. אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – שווה להמשיך ולקדם את התהליך. יכול להיות שישנם בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד ואין זה מומלץ לפזר הבטחות לפני שתדעו מה האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.
מומלץ מאוד לא לפנות ליזמים ולא להתקשר איתם לפני שמחליטים רוב הדיירים שמעוניינים בתהליך.
בדיקת היתכנות תכנונית
לימדו את תנאי הסף לכניסה למסלול תמ״א 38 ובררו אם הבניין שלכם עומד בהם. לצורך בדיקת נושא זה התייעצו באיש מקצוע מתחום התכנון והבנייה. ניתן להתייעץ עם מתכנן אורבני במינהל הקהילתי, עם מחלקת המידע בעיריית רמת־גן, עם אדריכל אזורי במחלקת התכנון בעירייה האחראי על אזורכם או עם המינהלת להתחדשות עירונית – אלה יוכלו לתת לכם מידע כללי וראשוני בנושא ללא תשלום. פרטי קשר בסוף החוברת.כדי לדעת האם פרויקט תמ״א 38 אפשרי בבניין שלכם, יש לבחון את המצב הנוכחי בבניין )מספר הדיירים, גודל המגרש, מיקום קווי הבניין, שטחי חניה וכדומה(. את המצב התכנוני של הבניין )אילו תכניות בניין עיר חלות עליו( ומהי מדיניות התכנון העירונית ביחס לבניין שלכם. גם כאן מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע.
בדיקת היתכנות כלכלית
על מנת שפרויקט תמ״א 38 ייצא אל הפועל הוא צריך להיות ישים מבחינה כלכלית וכדאי ליזמים/קבלנים. בתמ״א 38 הדירות החדשות שנבנות צריכות לסייע לממן את החיזוק וההרחבות של הדירות הישנות וכן להשאיר רווח ליזם/הקבלן הבונה. רק שמאי מקצועי יכול לבדוק את כלכליות הפרויקט.
4. יתרונות, חסרונות ואתגרים בתהליכי התחדשות עירונית
תהליכי התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים, המביאים איתם יתרונות, חסרונות ואתגרים.
א. יתרונות בתהליכי התחדשות עירונית
- העלאת ערך הנכס.
- דירה חדשה הכוללת ממ״ד.
- בניין מחוזק מפני רעידות אדמה.
- תשתיות חדשות.
- חנייה תת־קרקעית.
- מעליות.
- שיפור המרחב הציבור.
- שיפור חזות הבניין.
- ללא עלויות מצד בעלי הדירות.
ב. חסרונות בתהליכי התחדשות עירונית
- תהליך ארוך.
- כרוך באי נוחות – מעבר למגורים זמניים/ מגורים סמוך לאתר בנייה.
- מעלה את צפיפות האוכלוסייה.
- יכול לעלות את ההוצאות החודשיות – אחזקה, ארנונה.
ג. אתגרים בתהליכי התחדשות עירונית
- דורש הסכמות בין הדיירים.
- דורש עבודה משותפת למען יעד משותף.
- דורש השקעת זמן ומעורבות מצד בעלי הדירות.
- דורש אורך רוח וסבלנות.
5. התייעצות עם אנשי מקצוע
מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע מתחומים שונים לצורך בחינת האפשרויות העומדות בפניכם, כדלקמן:
פרויקט התחדשות עירונית הינו הליך מורכב הדורש ליווי מקצועי של גורמים שונים, כאשר המרכזיים שבהם הינם: עורך דין, מפקח בניה ויזם. לאחר בחירת הנציגויות בהליך תקין, מגיע שלב בחירת אנשי המקצוע אשר ילוו את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויתנו מענה לכל צרכי בעלי הנכסים העולים מהפרויקט. בפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל כי שכר הטרחה של אנשי המקצוע הנבחרים על-ידי הדיירים, ממומן על ידי היזם. עם זאת, חשוב כי הנציגות תדע מהו גובה שכר טרחתו של היועץ, כחלק מתהליך בחירת היועץ והחתימה על ההסכם מולו. לבסוף יש לזכור כי כל העלויות הנ"ל משליכות על כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.
- עו"ד מייצג מטעם בעלי הזכויות
כאמור, פרויקט התחדשות עירונית הינו פרויקט מורכב המשלב בתוכו הליכים משפטיים המצריכים ליווי משפטי מקצועי. במטרה להגן על האינטרסים והזכויות שלכם, מומלץ שבעלי הנכסים, באמצעות הנציגות, יבחרו עורך דין לטובת ייצוגכם בפרויקט. עורך הדין ילווה ויעניק ייעוץ משפטי, החל משלבי ההתארגנות הראשוניים ועד לסיום הפרויקט.
- מפקח בנייה מטעם בעלי הזכויות
במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים, לפי שיקול דעתם הבלעדי, למנות מפקח בניה מטעמם, על מנת להבטיח את זכויותיהם בדירה החדשה. חשוב להדגיש כי מפקח מטעם בעלי הנכסים נותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד והוא אינו עובד עבור היזם ו/או הקבלן. אף על פי ששכרו של המפקח משולם על ידי היזם (מתוך כספי הפרויקט) ולא על ידי בעלי הנכסים (כמקובל בנוגע לכל בעלי המקצוע בפרויקט). מפקח בניה ילווה ויעניק ייעוץ בכל הקשור לתכנון ובניה, החל משלבי ההתארגנות הראשוניים ועד לסיום הפרויקט.
על מנת לסייע לכם לבחון מהו סוג ההתחדשות העדיף עבורכם,
יש באפשרותכם להסתייע באנשי מקצוע בשלושה ערוצים:
- תוכלו לפנות אלינו, למינהלת התחדשות עירונית רמת־גן. להגיש בקשה לקבלת סיוע ראשוני לשלב בדיקת ההיתכנות הראשונית, פרה רולינג. הבדיקה נערכת לאחר הוכחת קיום נציגות דיירים.
- אם לא קיבלתם סיוע או שאתם מעוניינים בייעוץ בהיקף רחב יותר וכן בייעוץ בהקשר לבחירתכם האישית – תוכלו להתקשר עם אנשי מקצוע שיתנו לכם סיוע בתמורה לתשלום עתידי של היזם, אם הפרויקט אכן יצא לדרך. במקרה כזה, מומלץ להתקשר קודם כל עם עורך דין, שיסייע לכם בעריכת החוזים עם אנשי המקצוע הנוספים (ראו פרק התקשרות עם עורך דין, המופיע בפרק 3).
- תוכלו כמובן לפנות לאנשי מקצוע על פי בחירתכם ולשלם מכספכם האישי.
6. מרכז הייעוץ של המינהלת להתחדשות עירונית
א. רקע
המינהלת להתחדשות עירונית מעניקה סיוע ללא תשלום לתושבים המעוניינים לבחון אפשרות לבצע התחדשות עירונית לבניינם (תמ״א 38, פינוי בינוי, חלופת שקד או כל חלופה אחרת). המינהלת פועלת בהתאם לנוהל שגובש על ידה בליווי הגורמים המקצועיים העירוניים ואושר בוועדה המקומית לתכנון ובניה ביוני 2020. מטרת הנוהל להגדיר את תחומי הסיוע והליווי שיינתנו לתושבים על ידי המינהלת תוך קביעת תהליך סדור לאופן הגשת הבקשות.
ב. תחומי הסיוע שיינתנו על ידי המינהלת:
- סיוע לבעלי הזכויות בהתארגנות לבחירת נציגות מטעמם, וסיוע בבניית מנהיגות בניינית.
- הנגשה ופרסום של מידע, הוראות ונהלים רלוונטיים, מסמכים מנחים וחומרי הסברה.
- ליווי בתהליך בחירת אנשי המקצוע המלווים (עו״ד דיירים, אדריכל, מפקח ושמאי וכדומה).
- סיוע בקבלת וודאות תכנונית (פרה רולינג).
- סיוע בקידום פרויקטים למול מחלקות התכנון והרישוי בעירייה.
- גישור ותאום ציפיות בין בעלי הזכויות, היזמים והעירייה.
- גישור בין בעלי הזכויות במתחם.
- עריכת קורסים וכינוסים לנציגויות ולדיירים.
יודגש כי שירותי המינהלת מוענקים ללא תשלום.
ג. אופן הגשת הבקשה לסיוע:
ככל שהיוזמה מצויה בשלביה הראשוניים, יש להעביר 3 מסמכי חובה לצורך פתיחת התיק:
- טבלת אקסל ובה פרטי הקשר של כלל הנוגעים לפרויקט, לרבות: בעלי הזכויות, באי כוחם, היזם (ככל שקיים) ובא כוחו, המפקח, היועץ החברתי וכיוצ״ב.
בראש הטבלה יש לציין את שם ממלא הטבלה, תאריך וחתימה.
הטבלה תימלא אך ורק בפורמט המינהלת – מצ״ב נוסח מחייב. - פרוטוקול מינוי נציגות שנבחרה כדין, חתום בידי לפחות 51% מבעלי הזכויות בבית המשותף. לנוחותכם, מצ״ב מסמך מנחה.
- כתב הסמכה תכנוני / ייפוי כוח תכנוני, ככל שהפנייה נעשית בידי צד שלישי. מצ״ב נוסח מנחה.
ככל שבמתחם/בבית המשותף שבנדון נחתמו הסכמי פינוי בינוי בידי רוב של למעלה מ־51% מבעלי הזכויות בבית המשותף הרלוונטי, מתייתר הצורך בהצגת כתב הסמכה תכנוני, וחלף פרוטוקול מינוי נציגות – ניתן להעביר את העמודים הרלוונטיים מההסכם, לרבות עמודי החתימות, לרבות הפנייה לסעיף אשרור הנציגות ולהגדרת ב״כ בעלי הזכויות.
לנוחיותך קישור ישיר לנוהל: לחץ כאן
7. חוק פינוי בינוי - הסכמים לארגון עסקאות בתחום ההתחדשות עירונית
(פינוי בינוי/תמ״א 38)
מטרות החוק
המטרה העיקרית של החוק היא להגביל את תוקף ההסכמים הנחתמים בין דיירים של פרויקטים של התחדשות עירונית לבין ״מארגני״ העסקאות ולהתמודד עם חתימה מהירה של בעלי דירות על הסכמים אלו כאשר אין בידם מידע מהותי על הסכמים אלו ומבלי שיוכלו להשתחרר מהם.
עיקרי החוק
- החוק חל על עסקאות בין המארגנים לבין הדיירים, הן במסגרת פרויקטים של פינוי – בינוי והן במסגרת פרויקטים לפי תמ״א 38.
- החוק עושה הבחנה בין הסכם לארגון פרויקט פינוי בינוי או תמ״א 38 ובין עסקה מלאה לביצוע פרויקט פינוי בינוי או תמ״א 38.
- החוק מגדיר לוחות זמנים אשר אם הם אינם מתקיימים, ההסכם שבין המארגן לבין הדיירים פוקע ללא זכות פיצוי למארגן.
- החוק מגדיר פעולות שמארגן חייב לבצע מול הדיירים על מנת שיוכל להתקשר עמם באופן מחייב. החוק קובע שלמארגן אסור להחתים דיירים על הסכם או על ייפוי כוח לטובתו, ללא קיומו של כנס דיירים קודם, שבו יפורטו בין השאר, הנושאים הבאים: מהות ההסכם והסעיפים העיקריים שלו, האם למארגן יש עניין אישי בפרויקט או שהוא פועל מטעם יזם, שכר הטרחה שישולם למארגן עבור קידום העסקה, האם מי מבעלי הדירות בבית המשותף פועל עבורו, פרטים לגבי הרשות להתחדשות עירונית והמינהלת העירונית ועוד.
- החוק דורש כי המארגן יודיע לדיירים על הכנס בהודעה בכתב 7 ימים מראש (לפחות) באמצעות משלוח הודעה למען הידוע שלהם, ולא יהיה לכנס תוקף אם לא נכחו בו 40% מבעלי הדירות (או לפחות שני כנסים, ובלבד שבכנס הראשון השתתפו לפחות 30% מבעלי הדירות ובשני לפחות 20% מבעלי הדירות). את הפרוטוקול של הכנס חובה לשלוח לבעלי הדירות.
- ההסכם ייעשה בכתב ויכלול בין השאר את הפרטים הבאים: הבהרה שהתמורה הסופית נקבעת רק במסגרת העסקה עצמה (פינוי בינוי או חיזוק, לפי העניין), ההתחייבויות של המארגן כלפי הדיירים, מועד חתימת בעלי הדירות והמועד שבו נחתם ההסכם הראשון, פירוט ההוראות שבחוק לגבי לוחות הזמנים, האם המארגן פועל בשמו של יזם, האם יש למארגן ענין אישי בעסקה ועוד.
- בעלי דירות יכולים לדרוש בכינוס תרגום של הפרוטוקול וההסכם לערבית, רוסית או אמהרית, במידה ש – 20% מהדיירים בבית המשותף מעוניינים בכך.
- החוק קובע לגבי כל סוג של עסקה, עסקת פינוי בינוי או עסקת חיזוק לפי תמ״א 38, לוחות זמנים אשר על המארגן לעמוד בהם כדי שההתקשרות תישאר בתוקף. ככלל, לשני סוגי התכניות קובע החוק כי תוקף ההסכם הוא שישה חודשים מחתימת ההסכם עם הדייר הראשון (״המועד הקובע״) בהם ההסכם מעניק בלעדיות למארגן. לאחר שישה חודשים הסכם הבלעדיות יבוטל, אלא אם כן המארגן עמד באבן הדרך הראשונה. במקרה כזה יוארך תוקף ההסכם, כאשר משך הארכות ותנאי כל הארכה שונים לגבי כל סוג עסקה.
- אם המארגן אינו עומד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ובמטלות החלות עליו, יפקע תוקף ההסכם מבלי שהמארגן זכאי לפיצוי בשל פקיעת ההסכם עקב אי עמידה בלוחות הזמנים.
עקרונות פעולה למארגן
- מארגן יפעל בנאמנות בהגינות ובשקיפות – ימסור כל מידע שיש בידו הנוגע לעסקה המדוברת, לרבות אם הוא פועל מטעם יזם המעוניין בעסקה.
- מארגן לא יתקשר עם בעל דירה בהסכם אם יש לו עניין אישי בעסקה, אלא אם כן גילה את עניינו האישי לבעל הדירה מראש וקיבל את הסכמתו לכך בכתב.
- שמירת סודיות – על המארגן חלה החובה לשמור בסודיות כל מידע שהגיע אליו מבעל דירה, למעט עצם חתימתו על ההסכם.
- דייר שמבקש מהמארגן לקבל את שמות בעלי הדירות הנוספים שחתומים על ההסכם, חייב לקבל את השמות מהמארגן תוך 7 ימים.
- אסור להוסיף בהסכם שנחתם בין המארגן לבעל הדירה סעיף שמסכל או מבטל או גובר על חוק זה, אלא אם כן זה לטובת הדייר.
- ארגון עסקה לפי חוזה זה לא מהווה תיווך במקרקעין והוראות חוק המתווכים לא יחולו על מארגן בביצוע הפעולות לפי חוק זה.
8. מילון מונחים בנושא התחדשות עירונית
מילון זה מבקש להבהיר לציבור את משמעותם המעשית של מושגים הנפוצים בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת לסייע בהבנת התהליך המורכב הכרוך בתחום זה. יודגש, ההגדרות המוצעות במילון אינן מהוות הגדרה משפטית למושגים אלו או הסבר ממצה למשמעותם המשפטית, ולעניין זה, יש לפנות לחוקים הרלוונטיים. לשם הבנת תהליך ההתחדשות העירונית כמכלול, מומלץ להיעזר בכללים ובנהלים המפורטים באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
(**כלל המידע כאמור מבוסס בין היתר על מידע וציטוטים מתוך האתר הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית**)
א'
אחוזי בנייה
שיטה לחישוב זכויות הבנייה שתכנית מקנה במגרש. שיטת זו מתייחסת לכמות זכויות הבנייה עבור כל קומות המבנה, באחוזים מתוך שטח המגרש. למשל בית ספר של שלוש קומות הבנוי על 50% משטח המגרש, מבטא 150% בנייה (50% בכל קומה).
ארנונה
מס שמטילה רשות מקומית על מחזיקים של נכסים שמצויים בתחומה על פי קריטריונים שקבעה, לרבות סוג השימוש בנכס (מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה), שטח הנכס והאזור בו הוא נמצא. בנסיבות מסוימות, ישנה הנחה לתקופה קצובה בתשלומי ארנונה לדיירים החוזרים לגור בפרויקט התחדשות עירונית, ונאלצים לשאת בתשלומי ארנונה גבוהים יותר בשל הגדלת שטח דירתם או בשל עליית תעריף הארנונה באזור הפרויקט.
איחוד וחלוקה (פרצלציה)
תכנית לאיחוד מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש, בין בעלי הזכויות במגרשים, באופן שיאפשר ניצול מיטבי של השטח. בתהליך זה, זכאי כל בעל זכות בקרקע לקבל לבעלותו שטח שונה בתחום התכנית תוך שמירה על שוויו היחסי, בין אם בשווי הקרקע ובין אם באמצעות תשלומי איזון.
ב'
בנק מלווה
ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון הפרויקט ולצורך כך, נוטל הלוואה מבנק. בנק זה, המכונה "בנק מלווה", מעמיד הלוואה ליזם בכפוף לרישום שעבוד על הקרקע לטובתו.
בניין רב קומות
מבנה הכולל, ככלל, שמונה עד ארבע עשרה קומות, בהתאם להגדרות הקבועות בתקנות התכנון והבנייה, בתקני בטיחות ובהוראות מקצועיות רלוונטיות.
בנייה נמוכה
בניינים עד 2 קומות. לרוב מדובר בבתים פרטיים, קוטג'ים, או רביעיות.
בעלי זכויות
בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים, או הזכאים להירשם, כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות הקיימות במתחם ו/או בכל אחד מחלקיו.
ג'
גורם מלווה
בנק ו/או גוף אשראי חוץ בנקאי, לרבות חברות ביטוח, המוסמך על פי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לטובת הדיירים. ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון ולצורך כך, פונה לגורם מלווה לקבלת ליווי פיננסי.
ד' דייר סרבן
בעל דירה בבית משותף שמסרב למכור את זכויותיו בדירתו ליזם לשם ביצוע עסקת פינוי ובינוי או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ שהסכים לעסקה, יכול לתבוע דייר זה על הנזק הכלכלי הנגרם מסירובו או לדרוש אכיפת ביצוע כנגדו. בהתייחס לעסקת פינוי בינוי, החוק קובע מפורשות באילו תנאים הסירוב ייחשב סביר.
דוח אפס
דו"ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו"ח נערך על ידי שמאי, בהסתמך, בין היתר, על זכויות הבנייה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות. הדו"ח מיועד לבנקים או לגורם אחר העתיד לממן את הפרויקט.
דוח חברתי במיזמי התחדשות עירונית
דו"ח המסייע בבניית תכנית חברתית-קהילתית למתחם ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ובניית תכנית לליווי חברתי ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.
מדריך להכנת דו"ח חברתי במיזמי התחדשות עירונית
דיור ציבורי
דירות המצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, ומשמשות למגוריהם של דיירים הזכאים לדיור ציבורי, תמורת תשלום חודשי מופחת. דיירי הדיור הציבורי המתגוררים במתחם התחדשות עירונית רשאים לבחור אם לחזור להתגורר בדירת דיור ציבורי במתחם לאחר מימוש הפרויקט, לעבור לדירת דיור ציבורי מחוץ למתחם או לרכוש את הדירה בה התגוררו.
המדריך לזכויות הדייר בדיור הציבורי
דירות התמורה
דירות חדשות הניתנות לבעלי הדירות בבניין החדש המוקם במסגרת הפרויקט.
דרך
כביש (כולל מדרכות), שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא קיימת ובין שהיא מסומנת בתוכנית.
ה'
הודעה לפי סעיפים 78,77
מוסד תכנון רשאי להודיע על הכנת תכנית (סעיף 77) ועל הגבלת מתן היתרי בנייה באופן זמני בתחום אותה תכנית (סעיף 78) כדי לאפשר את מימושה המיטבי. במסגרת ההגבלה קובע מוסד התכנון תנאים להוצאת היתרים. התנאים יהיו בתוקף עד הפקדת התכנית או עד שלוש שנים מיום פרסומם, לפי המאוחר, וניתן להאריכם לתקופות נוספות מנימוקים מיוחדים.
היתר בנייה
אישור שניתן על ידי רשות רישוי מקומית לביצוע הליכי הבנייה שאושרו במסגרת התכנית וקובע תנאים לביצוע עבודות אלו.
היטל השבחה
תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה שבו אושרה תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא באלה). היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרויקט התחדשות עירונית ניתן לקבל, בתנאים מסוימים, פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.
הסכם ארגון
הסכם שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת התחדשות עירונית. במסגרת הסכם זה בעלי הדירות מתחייבים למארגן או ליזם לבלעדיות לתקופות מוגבלות על פי לוחות הזמנים הקצובים בחוק לארגון עסקאות. חשוב לציין כי הסכם הארגון הוא אינו עסקה מלאה של פינוי ובינוי או תמ"א 38.
הסכם מלא (עסקה מלאה)
חוזה בין יזם לבעל דירה אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו לצורך הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו. על חוזה זה לכלול, בין השאר, עקרונות לקביעת התמורה שיקבל בעל הדירה, הערבויות השונות שמוצעות על יד היזם, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה כולל ניסיונו המקצועי, אמצעי התקשרות עמו והמועדים לקידום שלבי הפרויקט.
הערת אזהרה
הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בהן עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. להערת אזהרה שימושים שונים. כך, למשל, הערה בדבר התחייבותו של בעל דירה למכור את דירתו נועדה למנוע עסקה סותרת או הערת אזהרה על הקרקע לטובת מי שרכש דירה בבניין שנבנה עליה היא אחת הבטוחות שקבלן יכול להעניק לרוכש דירה, על פי כללי חוק המכר.
הטבות מס
פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע”מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים.
הכרזה
פרויקטים לפינוי-בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור (שאינן חייבות להיות ברצף גיאוגרפי). ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם, שלא במסגרת פרויקט זה.
הפקדה
זהו שלב מרכזי בהליך הסטטוטורי של קידום תכנית. מדובר בדיון בו מוצגת התכנית בפני חברי ועדת התכנון ועליהם לבחון אותה ולהחליט אם היא תכנית ראויה, או שיש לתקן חלק מהוראותיה ואף לדחות אותה. הפקדת התכנית משמעה כי התכנית תקינה ומוסכמת על-ידי חברי הוועדה. פרסום התכנית להפקדה בא ליידע את הציבור כי ניתן לעיין בתכנית וכי כל אחד הרואה עצמו נפגע מהקבוע בתכנית, יכול להגיש לה התנגדות ולנסות להשפיע על מתכונתה הסופית, ואולי אף לשכנע את ועדות התכנון לדחותה. תקופת ההפקדה / תקופת התנגדויות זהו המועד שבו ניתן לעיין בתכנית ולהגיש לה התנגדות. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.
הפקעה לצורכי ציבור
הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה.
התחדשות עירונית
תהליך של חידוש אזורים ותיקים בעיר, כולל שדרוג מבנים, תשתיות ומרחב ציבורי.
התנגדות
לאחר שתכנית מתאר או תכנית מפורטת מופקדת במוסדות התכנון, לציבור (לכל אדם) יש אפשרות להתייחס לתוכניות חדשות ולהציע שינוי. מוסד תכנון מחויב ליידע את הציבור בכך. לציבור יש 60 יום ממועד פרסום התכנית להגיש התייחסויותיו (“התנגדות”) בכתב. בתום תקופה זו (“תקופת ההפקדה להתנגדויות”), עורך מוסד התכנון דיון מרוכז בהתנגדויות שהוגשו. לדיון מוזמנים המתנגדים, שמשמיעים את טענותיהם, וגם יזמי התוכנית, שרשאים להגיב עליהן. בסמכות מוסד התכנון לדחות את ההתנגדויות, לקבל אותן בצורה מלאה או חלקית ולהכניס שינויים בהתאם בתכנית עצמה. מוסד התכנון חייב למסור למתנגדים את החלטותיו. אם נדחתה ההתנגדות, מי שיזם אותה רשאי להגיש במקרים רבים ערר למוסד גבוה יותר בהיררכיה התכנונית. במקרים מסוימים האפשרות היחידה היא להגיש עתירה לבית המשפט.
ו' ועדה מחוזית לתכנון ובנייה
מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון במחוז. בישראל פועלות שש ועדות מחוזיות. הוועדה המחוזית מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות, יוזמת תוכניות מתאר מחוזיות ומתווה את מדיניות התכנון במחוז. הוועדה היא הגורם המוסמך לאשר את מרבית התכניות המקודמות המחוז ובכללן התכניות להתחדשות עירונית, למעט תכניות המקודמות בערים בהן קיימת ועדה עצמאית מיוחדת או על ידי הותמ"ל (ותמ"ל – ראו להלן).
ועדה מקומית לתכנון ובנייה
מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון והבנייה ברמה המקומית. לוועדה סמכות לאשר היתרי בנייה ותכניות מסוימות בתחומה. היקף סמכותה של הוועדה המקומית משתנה בהתאם למעמדה כוועדה מקומית רגילה, עצמאית או עצמאית מיוחדת. ועדה מקומית שהוסכמה כוועדה עצמאית מיוחדת, רשאית לאשר בעצמה תכניות פינוי בינוי.
ותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור)
מוסד תכנון שהוקם לצורך אישור תכניות מגורים גדולות בלוח זמנים הדוק. הוועדה פועלת במתכונת של "תכנית אחת בוועדה אחת", והוקנו לה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. החל מיולי 2017 רשאית הוועדה לאשר גם תוכניות פינוי בינוי שבהן לפחות 500 יחידות דיור.
ועדה ארצית לתכנון ולבנייה
מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.
ז'
זכויות בנייה
שטחי הבנייה שניתן לבנות בכל מגרש בהתאם לתכנית הבנייה.
זיקת הנאה
זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר.
ח'
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017
החוק מסדיר את פעילותם של מארגני עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38. החוק מגדיר למארגן דרישות שעליו לבצע קודם החתמה (קיום כנס, תוכנו, צורת ההסכם וכו') וכן חובת שקיפות, נאמנות ועוד. כמו כן, מגדיר החוק פעולות ולוחות זמנים קצובים להליך שאי-עמידה בהם מביאה לפקיעת הסכם הארגון.
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017
חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו-2006
מטרת החוק היא עידוד הוצאתן לפועל של עסקאות פינוי בינוי. החוק מגדיר ליזם חובת קיום כנס ומסירת מסמך עיקרי הצעה, מגדיר חיוב הצעת תמורות ייעודיות לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי, מציע סיוע לדיירים בקבלת חוות דעת כלכלית לפרויקט של שמאי פינוי בינוי מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומעמיד כלי משפטי להתנהלות במקרה של בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר.
חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו-2006
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
חוק זה קובע את הכללים לפעולה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). החוק קובע את שיעור בעלי הנכסים הנדרש לקבלת החלטה עבור שינויים בבית משותף לצורך חיזוקו, כגון הרחבת דירה, או הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
י'
יזם
בתחום ההתחדשות העירונית, יזם הוא אדם או תאגיד הפועל לקידום עסקת התחדשות עירונית, המיועדת לביצוע על ידו או על ידי קבלן מטעמו.
ייעודי קרקע
השימושים המיועדים לקרקע לפי תכנית, כגון – מגורים, תעשייה, מסחר ומשרדים, ושטחים פתוחים. השימושים השונים מסומנים בתכנית בצבעים שונים.
ייפוי כוח
הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או למשל בפרויקט תמ”א 38, על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו .
כ'
כדאיות כלכלית
בכדי לממן את עלויות הריסת הבניין והקמתו מחדש או לחילופין חיזוק ומיגון המבנה הקיים, מעניקה המדינה לבעלי הזכויות במבנה זכויות בנייה אותן הם מוכרים ליזם בתמורה לביצוע העבודות. היזם בוחן האם ישנה כדאיות כלכלית עבורו על ידי ניתוח כלכלי של הפרויקט הכולל בין היתר את מספר יחידות הדיור הקיימות, שווי מטר רבוע באותו אזור, ובחינה של כמות יחידות דיור נוספות (מעבר ליחידות הדיור שהיזם יבנה עבור בעלי הדירות הקיימות) שיידרשו על מנת לכסות את עלויות הפרויקט ויצירת רווח ליזם.
מ'
מארגן
אדם או תאגיד המתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון בעלי הדירות לקראת חתימה על הסכם התחדשות עירונית עם יזם.
מבנה לשימור
מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.
מגדל
בניין מגורים גבוה לרוב מעל 29 מטרים הכולל מספר רב של קומות (לרוב מעל 13-15 קומות), הדורש אמצעי בטיחות מיוחדים, מערכות כיבוי אש מורכבות, וניהול תחזוקה שוטף.
מושע
בעלות משותפת במקרקעין של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם היא לפי חלקו בכל המקרקעין, ואין לאחד השותפים חלק מוגדר ומסוים בהם. בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע שלא נעשתה בה פרצלציה (ראו ערך פרצלציה).
מכפיל יחידות דיור (מקדם הציפוף)
היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התכנית, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות (הנכנסות) בשטחה.
מס שבח
מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.
מס רכישה
מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.
מע"מ בשיעור 0%
הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע"מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע"מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה.
נ'
נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתכנית)
נוהל אחיד וכלל-ארצי להגשת תכניות בצורה מקוונת.
נסח טאבו
מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: גודל הנכס, פרטי בעלי הזכויות והחלק היחסי שלהם, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, ועוד. כדי להוציא נסח טאבו, יש לציין מספר גוש וחלקה, ואת המסמך ניתן להוציא באתר האינטרנט של משרד המשפטים.
נציגות דיירים
נציגות של בעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית שמטרתה לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש כנציגיהם מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. על הנציגות להיבחר על ידי בעלי הזכויות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית.
עקרונות לבניית נציגות דיירים לארגון תהליך התחדשות עירונית ולקידומו
ס'
סעיף 23 לתמ"א 38
סעיף זה בהוראות תמ"א 38, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ"א 38. הוראות אלו ייקבעו במסגרת תכניות מפורטות, באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
ע'
עורך דין דיירים
עורך דין המייצג ומלווה את בעלי הדירות מול מארגן ו/או יזם, לאורך כל שלבי הפרויקט. בין תפקידיו העיקריים: סיוע וליווי בעלי הדירות בתהליך בחירת יזם (ככל שרלוונטי); ייצוג וליווי של בעלי הדירות במשא ומתן על חתימת ההסכם עם היזם, לרבות בחינת התנאים המסחריים של העסקה, הערבויות והביטחונות הנדרשים.
עירוב שימושים
גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. עירוב שימושים יוצר מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ומעודד צמצום שימוש ברכב פרטי.
ערבויות
ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ”א 38 מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופה שבה הוא מפונה מדירתו.
פ'
פינוי בינוי
הקמה של מבנים חדשים במקום קבוצה של מבנים ישנים על אותו שטח במסגרת תכנון מחדש של האזור, שבמהלכו מאשרים תוספת יחידות דיור ולעיתים גם תוספת שטחים למבני ציבור, מסחר ומשרדים. פרויקט פינוי בינוי (להבדיל מפרויקט של תמ"א 38) מאפשר ראייה כוללת של האזור, תוך התייחסות לצרכיו השונים, כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים, תנועה וחידוש תשתיות.
פרויקטים אלה זוכים להטבות מס, לתחולה של חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי ("דייר סרבן") וכן אפשרות לדון בתכנית גם בוועדת משנה ייעודית של הוועדה המחוזית, בוועדה עצמאית מיוחדת ובוותמ"ל.
פינוי בינוי במסלול מיסוי ("יזמים")
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי או עיבוי בנייה המבוצעים ביוזמת השוק הפרטי. במסלול זה, יזמים מתקשרים עם בעלי דירות ומקדמים את התכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים.
פינוי בינוי במסלול רשויות מקומיות
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי המקודמים על ידי רשות מקומית. במסלול זה, הרשות המקומית היא המקדמת את התכנית למתחם ופועלת לארגון הדיירים ולשיתופם בתהליך. הרשות עשויה לזכות בתמיכה ומימון לקידום התכנית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הגשת בקשה למיון ראשון במסלול רשויות מקומיות
פרוגרמה
הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים למטרות שימוש שונות, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט ושטחים פתוחים.
פרסום להפקדה
בא ליידע את הציבור כי ניתן לעיין בתכנית וכי כל אחד הרואה עצמו נפגע מהקבוע בתכנית, יכול להגיש לה התנגדות ולנסות להשפיע על מתכונתה הסופית, ואולי אף לשכנע את ועדות התכנון לדחותה. תקופת ההפקדה / תקופת התנגדויות זהו המועד שבו ניתן לעיין בתכנית ולהגיש לה התנגדות. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.
צ'
צפיפות ברוטו
היחס בין כמות יחידות הדיור לבין כלל שטח התכנית (שטחים למגורים, מסחר, דרכים וכו').
צפיפות נטו
היחס בין כמות יחידות הדיור, לבין כמות השטחים המיועדים למגורים המוצעת בתכנית.
ק'
קו בניין
המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים מסוימים, כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בנייה.
קו כחול
קו הקובע את גבולות התכנית. בתוך קו זה יחולו כל ההוראות התכנית.
קרקע משלימה
קרקע פנויה בבעלות המדינה, המוקצית לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי, אשר אינו יכול לשאת את כלל יחידות הדיור החדשות הנדרשות כדי לייצר את מכפיל יחידות הדיור הנדרש. בקרקע פנויה זו, יכול היזם לבנות יחידות דיור נוספות שישלימו את הכדאיות הכלכלית למתחם פינוי בינוי המקורי. ישנם מספר מנגנוני הקצאה לקרקע משלימה אשר נקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
ש'
שטח פרטי פתוח (שפ"פ)
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות פרטית, כגון גינה הצמודה לבניין. האחראיות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על בעלי המקרקעין.
שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)
שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות ציבורית ומיועד לרשות הציבור ולרווחתו, כגון פארק. האחריות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על הרשות המקומית.
שטח מגרש מינימלי
שטח המגרש הקטן ביותר שבו התוכנית מתירה לבנות. כאשר תוכנית קובעת כי שטח המגרש המינימלי הוא 500 מ”ר, המשמעות המעשית היא שלא ניתן לבנות במגרש קטן יותר, אלא בהליך של הקלה.
שטח עיקרי
כלל שטחי הבנייה שנועדו עבור המטרה העיקרית שלשמה הוקם המבנה. לדוגמה, במגרש שייעודו מגורים, השטח העיקרי הוא השטח הבנוי שמשמש בפועל למגורים.
שטח שירות
שטח בנוי שלא נועד עבור המטרה העיקרית של המבנה. לדוגמה, במגרשים שייעודם מגורים, שטחי המקלטים, החנייה וחדרי המדרגות המשותפים לכמה דירות הם שטחי שירות.
שימוש
מכלול הדברים השונים שמותר לעשות בקרקע. לדוגמה, תכנית יכולה לקבוע כי באזור שייעודו מגורים מותר להקים, בנוסף למבני מגורים, גם בתי אבות וגני ילדים.
שמאי מקרקעין
איש מקצוע העוסק בהערכת שווי של נכסי נדל"ן. תפקידו העיקרי הוא להעריך את השווי הכלכלי של קרקעות, בתים, דירות, ומבנים אחרים, תוך התחשבות בגורמים שונים כמו מיקום, גודל, מצב הנכס, ותנאי שוק.
שינוי ייעוד
החלטה של מוסד תכנון על שינוי השימושים המותרים בקרקע מסוימת.
שיתוף ציבור
תהליך בו הציבור מוזמן ליטול חלק בגיבוש החלטות המקודמות על ידי הממשלה, הרשות המקומית או גורמים פרטיים. במסגרת הליכי תכנון ובנייה, משולב על פי רוב הליך של שיתוף ציבור, הכולל מספר שלבים: ביטוי צרכים ורצונות של התושבים, התייחסויות לחלופות תכנון והתייחסות לתוכנית המגובשת.
ת'
תיק מידע
מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבנייה, פירוט הדרישות וההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בנייה.
תכנית
מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע, ובאילו תנאים. תכנית כוללת הוראות כתובות (תקנון), וברוב המקרים גם מפה (תשריט).
תכנית אב
מסמך מדיניות תכנוני, המגדיר את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים . תכנית-אב מתוכננת בדרך כלל לשכונה/רובע עירוני והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חנייה, שטחים ירוקים ובנייני ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. מכוח תכנית- אב לא ניתן להוציא היתרי בנייה ויש צורך בהגשת תב”ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי או לבנות.
תכנית מתאר מקומית
תכנית שמתווה את תכנון הרשות המקומית ואשר קובעת את סוג וכמות השימושים המותרים (מגורים, תעסוקה, שטחי ציבור, שטחים ירוקים, דרכים, מסחר וכדומה) ואת אופי הבנייה (גובה המבנים, מספר יחידות הדיור ועוד).
תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)
תכנית שחלה בשטחו של אחד מששת המחוזות (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים, דרום) ואשר קובעת הוראות כלליות לגבי ייעודי הקרקע במחוז (חקלאות, מגורים, תעשייה, שטחי ציבור, שטחים פתוחים ועוד).
תמורה לדייר
דירה חדשה, לרוב בתוספת שטח נוסף, מחסן, חניה – הניתנים במקום הדירה/הנכס הישן/ה.
תמהיל דירות
תמהיל הינו היחס הכמותי בין סוגים וגדלים שונים של יחידות דיור בתכנית. מדיניות התכנון הארצית מכוונת ליצירת תמהיל דירות מגוון, על-מנת לתת מענה לצרכים של קבוצות אוכלוסייה שונות. חוק התכנון והבנייה מאפשר לקבוע בתכנית כי יחידות דיור בתחום התכנית יהיו לדיור בהישג יד בשטח קטן יחסית.
תכנית מפורטת (מכונה גם תב"ע – תכנית בניין עיר)
מסמך בעל מעמד חוקי שנועד להסדיר את השימושים בקרקע בשטח נתון. התכנית מפרטת ומגדירה את ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, מספר הקומות המותר, תכסית הקרקע, קווי בנין, הוראות הבנייה וכדומה. מימוש התכנית בפועל, מחייב קבלת היתר בנייה.
תכסית
שטח קומת הקרקע המותר לבנייה. התכסית נמדדת באחוזים משטח המגרש.
תמ"א (תכנית מתאר ארצית)
תכנית מתאר הקובעת מדיניות ועקרונות התכנון במגוון נושאים בעלי חשיבות ציבורית כגון דרכים, מסילות ברזל, חופים ותשתיות. התכנית יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או על חלקה.
תמ"א 35
תכנית מתאר ארצית לבנייה, לפיתוח ולשימור מטרתה לתת מענה לצורכי הבנייה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים.
תמ"א 38
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ"א זו מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה או להריסתו ובנייתו מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ"א 38 בדרך של חיזוק ועיבוי. במסלול זה קיימת אפשרות להוספה של עד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין הקיים, והרחבת הבניין מצדדיו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה מורחבת (הכוללת ממ"ד), מעלית וחניה.
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש
מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ"א 38 בדרך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה חדשה הגדולה מדירתם המקורית, מעלית וחניה.
תקן 21
תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי- בינוי ואת תוספת זכויות הבנייה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית מבחינה כלכלית עבור היזם.
להרחבה בנושא תקן 21
תקן חניה
הוראות הקובעות את מספר מקומות החנייה שניתן להקים במסגרת התכנית. מספר החניות נקבע לכל דירה או שימוש אחר המתאפשר במסגרת התכנית, וזאת בהתאם לתקן החניה הארצי, למדיניות הרשות המקומית ולשיקולים שונים, כגון קרבת התכנית לצירי תחבורה ציבורית.
תקנון
חלק מילולי שמצורף לתשריט. התקנון מפרט ומגדיר את הייעוד של החלקים והגושים הרלבנטיים. תקנון אמור להראות קווי בניין, אחוזי בנייה ואת הגובה המאושר לפי התכנית.
תשריט
מפה של תכנית בניין עיר. התשריט ערוך על רקע מפת מדינה ומסומנים בו כבישים, רחובות, גושים וחלקות. למפת התשריט יש צבעים מוסכמים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה.
תמ"א 70
תמ"א 70 (ראשי תיבות של: תכנית מתאר ארצית 70) היא תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. תכנית תכנונית-סטטוטורית מקיפה שמטרתה להסדיר את הפיתוח העירוני, השימושים בקרקע והבינוי (מגורים, תעסוקה ומסחר) בסביבת תחנות המטרו המתוכננות בגוש דן.